2023년 증여취득세 실거래가 기준 과세예고

2021년 지방세입 관계법률 개정안(지방세법 개정안)이 입법예고되었습니다.

이 개정안에 따르면, 2023년부터 모든 취득세를 사실상 '실거래가'로 과세하게 됩니다.

 

집을 사본 사람이라면 '취득세는 당연히 매매가격 기준으로 내는 것 아닌가?'라는 생각이 들 수 있습니다.

주택 매매시의 취득세는 매매가격 기준이 맞습니다.

이 개정안은 무상취득, 즉 증여/상속 시에 대한 취득세의 변화를 다룹니다.

 

개정안에는

'2023년부터 매매 등 유상취득분의 취득세는 취득한 가격인 실거래가를,

증여 등 무상취득은 시장 가치를 반영한 시가인정액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액, 유사매매사례가액 등)을

과세 표준으로 책정한다'

라고 되어 있습니다.

 

현행 법상 개인의 취득세의 과세표준은 2가지로 나뉩니다.

• 매매 등 유상으로 부동산 등을 취득하는 경우에는 신고가액과 시가표준액(공시가격) 중 높은 금액
• 증여·상속 등 무상취득 시엔 공시가격
  • 아파트 등 주택의 공시가격은 시세의 70~80% 수준
  • 토지, 단독주택의 경우에는 매매가 빈번하지 않아 시세대비 공시지가 비율을 알기 어렵습니다.

 

취득세 과세표준 기준

		현행	개정안
유상취득	개인	신고가액과 시가표준액 중 높은 금액 기준	취득가격 기준
	법인	취득가격 기준
무상취득	개인	시가표준액(공시가격) 기준	시가인정액 (실거래가) 기준
	법인

시가인정액은 최근 거래가나 인근 비교단지의 실거래가, 감정가 등이 기준이 됩니다.

 

개정안을 발표한 행안부는 대부분의 주택 거래에서 실거래가에 따라 취득세를 납부하기 때문에

세 부담이 증가하지 않는다는 입장입니다.

행안부의 말과 같이 일반적인 매매거래에서의 세부담은 변함 없습니다.

 

하지만 증여, 상속의 경우 실거래가 기준으로 과세하면 세 부담이 커집니다.

조정대상지역의 주택의 경우, 증여 취득세율은 최고 12.4%(지방교육세 포함)를 적용받습니다.

 

증여 취득세 계산 예시

간단히 계산해보겠습니다.

조정대상지역에 있는 아파트를 증여한다고 할 때,

아파트의 시세 : 5억원

아파트의 공시지가 : 3억 5,000만원 (시세의 70%)

증여취득세 합산세율 : 3.8%

• 증여취득세율 : 3.5%
• 증여취득지방소득세율 : 0.3%

이에 따라,

공시지가 기준의 증여취득세는 1,330만원이고

시세기준 증여취득세는 1,900만원으로

570만원의 차이가 발생합니다.

 

 

증여 취득세 개정으로 인한 증여 촉진

이같은 개정안은 다주택자들의 아파트 증여를 재촉할 수 있습니다.

증여에 대한 고민을 했던 사람들에게 절세 효과를 보기 위해 2023년보다 주택 증여 시기를 보다 앞당기라는 것과 같습니다.

 

이미 정부의 과세 정책으로 다주택자의 주택 증여 건수가 많이 늘어난 상태입니다.

7·10 대책에서 다주택자 양도세 중과를 발표하였는데, 최고세율은 75%정도입니다.

이에 '양도세 중과를 맞고 파느니, 자식에게 증여하겠다'라는 반응이 대다수였고

실제로 증여를 실행한 다주택자가 많습니다.

 

게다가 앞으로 절세를 위한 아파트 증여 움직임이 더욱 빨라질 것이고, 세무사들은 더 바빠지게 될 것입니다.

 

증여 취득세 개정 시 문제점

위에서 설명했듯이, 단독주택과 토지 증여 등에서 법 적용을 두고 문제가 생길 수 있다

아파트의 경우 다수의 실거래가 있어 실거래가가 정형화되었기 때문에 증여 취득세의 산정이 간편하나,

단독주택과 토지의 경우 거래의 간격도 길고 비슷한 물건의 거래 건 또한 적기 때문에 유사 실거래가를 추정하기 어렵습니다.

단독주택과 토지의 증여 시 실거래 기반 취득세를 산정하기 위해서는 일일이 감정평가를 해야하게 될 수 있습니다.