1세대 1주택 양도소득세 비과세 기준 12억 완화

2021년 12월 8일부로 1세대 1주택 양도소득세 비과세 기준이 기존 9억원에서 12억원으로 변경되었습니다.

 

1. 어떻게 달라지나?

 

2021년 12월 8일 잔금을 치르거나 등기 이전을 한 주택을 기준으로 양도소득세 기준이 바뀝니다.

12월 8일 이전에 계약/중도금 입금을 한 상태라도 무관합니다.

 

1세대 1주택일 때 주택 거래 가격 12억원 미만인 경우

• 규제지역 내에서는 2년 거주, 2년 보유 요건을 만족하면
• 비규제지역 내에서는 2년 보유 요건을 만족하면

양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다.

 

만약 1세대 1주택일 때 주택 거래 가격 12억원을 초과한 경우

• 규제지역 내에서는 2년 거주, 2년 보유 요건을 만족하면
• 비규제지역 내에서는 2년 보유 요건을 만족하면

12억원을 초과한 금액에 대하여 1세대 1주택 장기보유특별공제 비율만큼 공제를 받을 수 있습니다.

 

1세대 1주택 장기보유특별공제 비율은 보유 및 거주기간에 따라 달라지며, 아래와 같습니다.

보유 및 거주기간		2년이상 3년 이내	4년 이내	5년 이내	6년 이내	7년 이내	8년 이내	9년 이내	10년 이내	10년 이상
1주택	보유공제		12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	거주공제	8%	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	공제합계	8%	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

 

위의 기간들은 모두 1주택이 된 시점부터 계산하셔야 합니다.

2주택이었다가 1주택이 되었다면, 최종 1주택이 된 시점부터 보유기간, 거주기간을 따지셔야 합니다.

 

갈아타기를 위한 일시적 2주택은 예외를 인정받아, 1세대 1주택과 동일한 비과세혜택을 받을 수 있습니다.

규제지역의 경우 1

• 기존 집(A)를 산지 1년 이상이 되었을 때 갈아탈 집(B)을 2018년 9월 14일 이후에 샀다면
• 갈아탈 집(B)를 산지 2년 이내에 기존 집(A)를 팔아야 일시적 2주택으로 인정 받습니다.

규제지역의 경우 2

• 기존 집(A)를 산지 1년 이상이 되었을 때 갈아탈 집(B)을 2019년 12월 17일 이후에 샀다면
• 갈아탈 집(B)를 산지 1년 이내에 기존 집(A)를 팔고 갈아탈 집(B)로 전입신고를 해야 일시적 2주택으로 인정 받습니다.

비규제지역의 경우

• 기존 집(A)를 산지 1년 이상이 되었을 때 갈아탈 집(B)를 샀어야하고
• 갈아탈 집(B)를 산지 3년 이내에 기존 집(A)를 팔아야 일시적 2주택으로 인정 받습니다.

 

기존 1세대 1주택 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제의 기준과 비율은 이전 글에서 다루었습니다.

1세대 1주택 양도소득세 비과세 (tistory.com)

1세대 1주택 양도소득세 비과세

 

 

 

2. 그래서 어떤 변화가 있을까?

 

그래서 어떤 변화가 있을까요?

각자의 입장에서 한번 생각해보았습니다.

 

다주택자

주택 매도 : 다주택자가 집을 파는 것에 이번 정책은 아무런 영향도 없습니다.

주택 매입 : 다주택자가 집을 추가로 사는 것에도 아무런 영향이 없습니다.

 

1주택자 (12억 이상 주택 소유자)

주택 매도 : 집을팔 때 기존 9억에서 12억으로 비과세 부분이 달라지기 때문에 양도소득세가 낮아질 수 있습니다.

• 15억 주택 매매시, 기존에는 9억을 초과하는 6억에 대해 장기보유특별공제를 받을 수 있었는데
• 변경 후에는 12억을 초과하는 3억에 대해 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

주택 매입 : 갈아타기 준비중이었다면, 또 다른 갈아타기를 준비하는 1주택자의 주택을 매입할 수도 있습니다.

• 만약 12억 주택을 팔고 13억 주택으로 가려는 수요, 13억 주택을 팔고 14억 주택을 가려는 수요가 차례대로 있다면 좋겠지만, 만약 14억 주택이 가려는 15억 주택의 매물이 없다면 결국 아무도 갈아탈 수 없습니다.
• 만약 15억 주택을 팔고 더 저렴한 주택으로 갈아탄다거나, 전세로 이동하겠다는 수요가 있다면 가능합니다.

 

1주택자 (9억 미만 주택 소유자)

주택 매도 : 자신의 집을 파는 것에 어떠한 영향도 없습니다. 기존에도 자신의 집을 팔 때에는 똑같이 양도소득세 비과세 혜택을 받았습니다.

주택 매입 : 갈아타기를 준비중이었다면, 시세 9억 ~ 12억 매물이 풀릴 가능성이 있기 때문에 기회가 될 수 있습니다.

• 이 또한 갈아타기가 가능한 매물이 준비가 되어야 합니다.

 

무주택자

주택 매입 : 1주택자들이 갈아타는 타이밍에 주택을 살 수 있는 기회가 있습니다.

 

결국 1주택자끼리 주택을 바꾸거나, 기존 1주택자가 집을 팔고 무주택자가 되는 상황이 아니라면

지금의 이 정책으로 주택 매물이 많아질 가능성은 많지 않아보입니다.