전세계약서 재작성 방법과 확정일자

전세계약을 하고 살다가, 어떠한 이유들로 계약서를 재작성 해야 하거나, 확정일자를 다시 받아야 하는 경우가 있습니다.

이번 글에서는 케이스 별로 계약서를 재작성하거나 확정일자를 받아야 하는지를 정리합니다.

 

	계약서 재작성	확정일자
임대인 변경	할 필요 없음	할 필요 없음
금액 변동없이 재계약	할 필요 없음	할 필요 없음
증액하여 재계약	필요	필요
감액하여 재계약	재작성하거나 기존 계약서에 특약 추가	할 필요 없음
계약갱신청구권 사용	필요	필요

 

1. 임대인이 변경되는 경우

임대차계약서를 다시 작성할 필요가 없습니다.

매매계약시에는 기존 임대차계약이 남아있을 경우 그 계약을 승계하도록 되어 있습니다.

 

 

2. 보증금 및 월세 금액 변경이 없는 경우

임대차계약서를 다시 작성할 필요가 없습니다.

 

 

3. 보증금 또는 월세를 증액하여 재계약 한 경우

임대차계약서를 다시 작성해야 합니다.

작성하는 임대차계약서에는 기존의 계약내용(기간, 금액)이 무엇이었고

재계약으로 어떤 내용이 달라지는지를 특약에 명시해야 합니다.

 

예를 들어, 기존 계약이 2020년 1월 1일 ~ 2021년 12월 31일, 전세보증금 1억원이었고

갱신하는 계약이 2022년 1월 1일 ~ 2023년 12월 31일, 전세보증금 1억 1,000만원이라면

특약의 예시는

'임대기간 2020년 1월 1일 ~ 2021년 12월 31일 전세보증금 1억원으로 작성된 종전계약이 만료되어, 전세보증금 1억 1,000만원으로 증액하여 갱신하여 다시 작성하는 계약임'

'기존 전세보증금 1억원을 제외한 증액분인 1,000만원을 입금계좌에 지급함'

 

월세이고 보증금을 그대로, 월세만 증액한다면

'임대기간 2020년 1월 1일 ~ 2021년 12월 31일 보증금 1,000만원 월 차임 50만원으로 작성된 종전계약이 만료되어, 보증금 1,000만원으로 동일하며 월 차임 을 55만원으로 증액하여 갱신하여 다시 작성하는 계약임'

 

임차인은 새로 작성한 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

 

 

4. 보증금 또는 월세를 감액하여 재계약 한 경우

2번과 동일하게 임대차계약서를 다시 작성하거나, 기존 계약서 특약에 추가내용을 명시해야 합니다.

작성하는 임대차계약서에는 기존의 계약내용(기간, 금액)이 무엇이었고

재계약으로 어떤 내용이 달라지는지를 특약에 명시해야 합니다.

 

특약 예시는 2번과 같습니다.

확정일자는 굳이 다시 받지 않아도 괜찮으나, 계약서는 잘 보관해야 합니다.

 

 

5. 계약갱신청구권을 사용하여 재계약한 경우

임대차계약서를 다시 작성해야 합니다.

작성하는 임대차계약서에는 2번과 같이 변경내용도 적어야 하며, 추가로 특약사항에 계약갱신청구권을 사용했음을 명시해야 합니다.

 

특약의 예시는

'계약갱신청구권을 사용한 갱신계약임'

 

계약갱신청구권을 사용해서 증액한 계약인 경우, 전세보증금 1억원에서 1억 500만원으로 증액했다면

'계약갱신청구권을 사용한 생신계약이며, 임대료 5% (500만원)을 증액한 계약임'

 

 

 

계약서를 다시 쓰게 되면 발생하는 중개료는?

재계약의 경우, 공인중개사 없이 임대인과 임차인이 표준임대차계약서를 사용해서 작성해도 됩니다.

증액의 경우 금전 손실에 대한 불안감 때문에 중개인을 통하는 게 안전하기 때문에 보통 중개사를 통하며,

이 경우 공인중개 수수료가 아닌 계약서 대필료만 지불합니다.

계약서 대필료는 5~20만원으로 다양하며, 법정 지침이 없습니다. 그냥 근처 공인중개사 중 저렴한 곳을 고르면 됩니다.

이 계약서 대필의 경우 중개와는 다르게 사고에 대한 책임을 중개사가 지지 않습니다. 단지 계약서 작성을 도와줄 뿐입니다.