상가 임대차 계약갱신청구권 살펴보기

주택 계약갱신청구권에 대한 관심이 뜨겁습니다.

2년 전 계약갱신청구권을 쓴 임차인들이 전월세 시장으로 다시 나오는 것과

계약갱신청구권 사용이 가능하지만 임대인들의 거절이 두려운 임차인들에 대한 관심들입니다.

 

주택 쪽이 이렇게 계약갱신청구권으로 뜨거운 이때,

상가쪽에서도 계약갱신청구권으로 인한 말들이 나오고 있습니다.

 

이번 글은 상가 임대차의 계약갱신청구권입니다.

 

상가 계약갱신요구권

상가건물 임대차보호법 제10조제1항에 따라 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다

 

 

상가 계약갱신요구권 신청 범위

상가건물 임대차보호법 제10조제2항에 따라 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

임차인이 계약갱신을 요구하여 임대차계약이 갱신되면, 임차인은 최소한 10년간 상가임대차의 존속기간을 보장받을 수 있습니다.

 

 

상가 계약갱신요구권 조건

상가건물 임대차보호법 제10조제3항에 따라 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.

• 차임 또는 보증금은 증감할 수 있습니다.
• 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%의 금액을 초과할 수 없습니다

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. 상가건물임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 상가건물임대차보호법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

 

 

상가 계약갱신요구권 거절 조건

상가건물 임대차보호법 제10조제1항에 따라 임대인은 계약갱신요구권 거절이 가능합니다.

1. 임차인이 3개월분의 월세를 밀린적이 있거나
   • 단, 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 29일까지 6개월의 기간동안은 코로나 특수로 연체를 했더라도 연체액으로 보지 않습니다.
2. 용도를 속이는 등 부정한 방법을 사용해서 임차를 했거나
3. 임대인과 임차인이 합의를 했거나
4. 임대인 모르게 임차인이 몰라 전대를 했거나
5. 임차인이 상가를 파손했거나
6. 상가가 멸실 또는 멸실에 준하는 상태가 되어 운영할 수 없는 상태이거나
7. 계약당시에 철거/재건축을 고지했다면

계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.   1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우   2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우   3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우   4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(재임대)한 경우   5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우   6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우   7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우     가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우     나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우     다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

주택임대차 계약갱신청구권과의 차이

1. 임대인 실거주(실사용)

가장 큰 차이는 주택은 임대인 또는 임대인의 직계가족의 실거주로 인한 계약갱신청구권 거절이 가능하나,

상가는 동일한 이유로는 계약갱신청구권 거절이 불가능합니다.

즉, 상가는 임대인 또는 임대인 직계가 직접 사업장을 운영하겠다는 이유로 계약갱신 청구권 거절이 불가능하다는 것입니다.

 

2. 임대료 증액 제한

또한 임대료 증액 제한이 있는데,

주택의 경우에는 계약갱신청구권을 사용했을 때에만 임대료 5% 제한이 있으나

상가의 경우에는 계약갱신청구권 사용여부와 무관하게 임대료 5% 제한이 있습니다.

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. 상가건물임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 상가건물임대차보호법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

세입자의 갱신 요구로 계약이 갱신될 경우, 임대인은 경제사정 변동이 없어도 5% 임대료 인상을 요구할 수 있습니다