묵시적 갱신 사용 방법 (주택, 상가)

세입자의 입장에서 동일한 임대료로 계속해서 집을 빌리거나 상가를 빌리고 하고 싶다면,

일단 가만히 있으면서 묵시적 갱신을 기대해보는 것이 좋습니다.

만약 임대인이 갱신거절 등의 통지를 해서 묵시적 갱신이 무산되버린다면 빨리 계약 갱신을 요구하거나 새로운 계약조건 협의를 해야 합니다.

 

 

	주택임대차 묵시적 갱신	상가임대차 묵시적 갱신	민법 묵시적 갱신
대상	주택 임대차	상가 임대차	상가 임대차
조건	잔여 임대차 계약기간 내 갱신 또는 조건 변경 논의 無	잔여 임대차 계약기간 내 갱신 또는 조건 변경 논의 無 임차료가 환산보증금 이내	잔여 임대차 계약기간 내 갱신 또는 조건 변경 논의 無 임차료가 환산보증금 초과
횟수제한	없음	없음	없음
계약연장	기존과 동일 (최대 2년)	기존과 동일 (최대 1년)	기존과 동일 (최대 1년)
임대인의 중도해지 요청	불가	불가	가능 통보 1개월 후 발효
임차인의 중도해지 요청	가능 통보 3개월 후 발효	가능 통보 후 3개월 후 발효	가능 통보 1개월 후 발효

 

주택임대차 묵시적 갱신

조건

• 잔여 임대차 계약기간이 6개월 이하, 2개월 이상인 동안
• 임대차 계약의 갱신 또는 조건 변경에 대한 통지가 임대인/임차인 모두 없을 경우

특징

• 묵시적 갱신 사용 횟수 제한 : 없음
• 묵시적 갱신 시 연장되는 계약기간 : 기존과 동일 (최대 2년)
• 묵시적 갱신 시 임차보증금 및 차임 : 기존과 동일
• 묵시적 갱신 기간 중 임대인이 중도해지 요청 : 불가
• 묵시적 갱신 기간 중 임차인의 중도해지 요청 : 가능하며, 통보 3개월 후 임대차 계약 종료

 

상가임대차 묵시적 갱신

조건

• 잔여 임대차 계약기간이 6개월 이하, 1개월 이상인 동안
• 임대차 계약의 갱신 또는 조건 변경에 대한 통지가 임대인/임차인 모두 없을 경우
• 환산보증금을 초과하지 않는경우에는 상가임대차보호법에 의한 묵시적 갱신 가능
• 환산보증금을 초과하는 경우에는 민법을 통한 묵시적 갱신 가능 (상가임대차보호법에 의한 묵시적갱신 불가)

환산보증금 = 임대보증금 + (월임대료 * 100)

환산보증금 상한

• 서울 : 9억원
• 과밀억제권역 및 부산 : 6억 9천만원
• 광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
• 그 외 : 3억7천만원

특징

• 묵시적 갱신 사용 횟수 제한 : 없음
• 묵시적 갱신 시 연장되는 계약기간 : 기존과 동일 (최대 1년)
• 묵시적 갱신 시 임차보증금 및 차임 : 기존과 동일
• (상가임대차보호법) 묵시적 갱신 기간 중 임대인이 임대차계약 종료 요청 : 불가
• (상가임대차보호법) 묵시적 갱신 기간 중 임차인의 임대차계약 종료 요청 : 가능하며, 통보 3개월 후 임대차 계약 종료
• (민법) 묵시적 갱신 기간 중 임대인이 중도해지 요청 : 가능하며, 통보 6개월 후 임대차 계약 종료
• (민법) 묵시적 갱신 기간 중 임차인의 중도해지 요청 : 가능하며, 통보 1개월 후 임대차 계약 종료

 

상가임대차보호법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

상가임대차보호법 시행령 제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. 1. 서울특별시 : 9억원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원 4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원

민법 제639조(묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.

민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일