상가임대차 계약갱신청구권 총정리

임대차 3법 중 계약갱신청구권은 상가임대차에서도 적용됩니다.

임차인은 총 임대차기간 10년 이내에서 횟수의 제한 없이 임대인에게 ‘계약갱신청구권’을 행사할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 없습니다.

 

이번 글은 이 상가임대차 계약갱신청구권을 '법령'상의 내용을 근거로 총정리합니다.

 

목차
1. 상가임대차 계약갱신청구권의 사용과 효력
2. 계약갱신청구권 사용 후 계약의 중도 해지
3. 계약갱신청구권 거절 사유

 

1. 상가임대차 계약갱신청구권의 사용과 효력

권한행사 가능 기간

• 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 행가 가능합니다. (주택은 2개월 전까지이고, 상가는 1개월 전까지입니다.)
• 이 기간 동안 계약갱신청구권 사용에 대한 논의나 청구권을 사용하지 않는 재계약에 대한 논의를 하지 않으면 묵시적 갱신 상태가 됩니다.

묵시적 갱신 사용 방법 (주택, 상가) (tistory.com)

 

 

묵시적 갱신 사용 방법 (주택, 상가)

 

 

계약갱신청구권 효력

• 이전의 임대차 계약 내용과 동일한 조건(계약기간, 임대보증금, 월임차료)로 계약 연장이 가능합니다.
• 주택임대차보호법에서 임대차계약의 최소 기간은 1년이므로, 계약갱신청구권 사용 시에도 최대 1년 연장이 가능합니다.
• 상가의 계약갱신청구권은 처음 임대차 계약을 맺은 후 10년 이내에 사용할 수 있고,사용 횟수에 제한은 없지만, 갱신이 되더라도 전체 상가임대차 10년 이내의 범위에서만 가능합니다.
• 즉 첫 임대차 계약 후 9년까지는 계약갱신청구권을 사용해서 10년간은 사용할 수 있지만
• 10년 차가 되면 계약갱신청구권을 사용할 수 없습니다.
• 따라서, 상가 임차인은 10년간은 상가임대차의 존속을 보장받을 수 있습니다.
• 임대인은 임차인과 협의 하에 보증금이나 월 차임을 5%까지 증액할 수 있습니다.

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

상가건물임대차보호법 제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

상가건물임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다.

 

 

2. 계약갱신청구권 사용 후 계약의 중도 해지

주택임대차계약과 달리, 상가임대차에서는 계약갱신청구권 사용 후 1년이 되기 전에는 임대인과 임차인 모두 임대차계약의 중도해지를 요청할 수 없습니다.

단, 묵시적 갱신일 경우에는 상가임차인이 중도에 계약을 해지할 수 있고, 중도계약해지 통보 3개월 후에 효력이 발생하여 정상적으로 임대차계약이 종료될 수 있습니다.

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

 

3. 계약갱신청구권 거절 사유

임대인은 아래의 사유로 임차인의 계약갱신청구권 사용을 거절할 수 있습니다.

1. 임차인의 월차임 연체 (3개월분)
2. 부정한 방법으로 임차
3. 상호 합의
4. 불법 전대
5. 임차인의 고의 파손
6. 멸실
7. 철거 또는 재건축
8. 중대한 사유

월차임의 연체의 경우, 주택임대차는 2기 차임액의 연체였지만 상가임대차는 3기 차임액의 연체가 요건입니다.

단, 2020년 9월 29일 ~ 2021년 3월 29일까지의 임차료 연체는 특례법에 의해 계약갱신청구권 거절의 사유가 되지 못합니다.

주택임대차계약과는 다르게, 상가임대차의 경우 임대인의 실사용으로 인한 계약갱신청구권 거절은 할 수 없습니다.

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

상가건물임대차보호법 제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) 임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다.