가족 전입신고 시 대항력 유지 여부

살다보면 내가 계약한 지금 살고 있는 집의 임대차 계약이 정상적으로 종료되지 않은 상태에서 이사를 가야 하는 경우가 발생합니다.

이럴 경우, 새로 계약한 임차주택으로 이사를 가기 애매한 상황이 발생합니다.

만약 새로 계약한 집에 전입신고를 해버리면 기존 집의 대항력이 상실되고, 보증금을 돌려받기가 어려워지는데

그렇다고 새로 계약한 집에 전입신고를 안하자니 이번에는 새 집에서 대항력이 없기 때문에 경매가 걸리면 보증금을 날리게 될 수 있기 때문입니다.

 

전세 계약 종료 전 이사시 내 전세금을 지키는 방법이 필요합니다.

 

함부로 전입신고를 옮겨서 대항력을 상실한 사례로는

[대법원 1998. 1. 23., 선고, 97다43468, 판결]에서 살펴볼 수 있는데,

(https://www.law.go.kr/%ED%8C%90%EB%A1%80/(97%EB%8B%A443468))

상황	1. 1995. 6. 16. 임차인은 A 주택에 전입신고 2. 1995. 7. 10. 임차인은 A 주택에 입주. (A주택에 대한 대항력 성립) 3. 1995. 12. 16. 임대인이 A 주택에 근저당권설정 4. 1996. 1. 26. 임차인은 그 주민등록을 일시적으로 다른 곳(B주택)으로 이전. (A주택에 대한 대항력 상실) 5. 1996. 2. 27. 임차인은 A 주택에 주민등록을 재전입
판결	주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 해석함이 상당하다
	그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다.

즉, 함부로 전입신고를 옮기면 안됩니다.

 

 

이런 경우 해결방법이 있는데, 새로 계약한 집에 가족이 전입해서 대항력을 갖추는 것입니다.

 

그러고 나서 지금 살고 있는 집의 계약을 정상적으로 종료하고 새 집으로 이사가면 됩니다.

만약 지금 살고 있는 집의 계약이 끝나지 않은 상태라면 집주인과 상의해서 다음 세입자를 구하거나 적절한 보상 등의 협의를 하셔야 합니다.

만약 지금 살고 있는 집이 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주고 있지 않은 상황이라면 임차권을 설정하면 기존 집에 대해서도 대항력이 유지됩니다.

내 전월세 보증금을 지키자 (4) - 임차권 설정 (tistory.com)

내 전월세 보증금을 지키자 (4) - 임차권 설정

 

 

가족이 대신 전입하면 대항력이 생기는지 궁금하실텐데,

대항력 요건은 주택임대차보호법 3조 1항에 명시되어 있습니다.

 

주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

법에서 정한 대항력의 요건은 '전입신고'와 '점유'입니다.

내 전월세 보증금을 지키자 (1) - 전입신고와 대항력 (tistory.com)

내 전월세 보증금을 지키자 (1) - 전입신고와 대항력

 

그리고 이 '전입신고'의 대상에는 계약 당사자 외에도 가족의 전입신고도 인정됩니다.

 

 

1. 가족이 먼저 입주하고 계약자 본인이 나중에 입주한 사례

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이러한 사례는 [대법원 1988. 6. 14., 선고, 87다카3093, 판결]에서 살펴볼 수 있는데,

https://www.law.go.kr/%ED%8C%90%EB%A1%80/(87%EB%8B%A4%EC%B9%B43093)

https://www.law.go.kr/%ED%8C%90%EB%A1%80/(87%EB%8B%A4%EC%B9%B43093)

상황	1. 임대차계약 체결 (기간이 정해져 있지 않음) 2. 1981.12.17 계약자의 처, 자녀, 동생 등 가족과 함께 먼저 전입신고 및 입주 계약자의 동생이 세대주, 그 외에는 세대원으로 전입신고 (대항력 취득) 3. 1982.10.12 계약자 본인도 임차주택에 전입신고 (이전에는 사업상의 필요에 의하여 다른 곳에 주민등록을 유지) 4. 1983.11.07 계약자를 세대주로 하여 계약자의 처, 자녀와 함께 새로운 독립세대를 구성하는 것으로 주민등록을 정리
판결	주택임대차보호법 제 3조1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.

 

즉, 이 판례에 따르면 대항력은

계약자 본인의 전입신고일인 1982년 10월 12일이 아니라

가족의 전입일인 1981년 12월 17일을 기준으로하여 다음날인 1981년 12월 18일부터 발생한다는 것을 알 수 있습니다. (선순위 근저당이 없다는 전제 하에)

 

 

2. 가족은 입주를 유지하고 계약자 본인은 일시퇴거한 사례

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[대법원 1996. 1. 26., 선고, 95다30338, 판결]을 보면

https://www.law.go.kr/판례/(95다30338)

https://www.law.go.kr/%ED%8C%90%EB%A1%80/%2895%EB%8B%A430338%29

 

상황	1. 1992. 2. 17. 계약자 본인과 아들 임차주택에 주민등록 (대항력 취득) 2. 1992. 3. 16. 계약자의 어머니 임차주택에 주민등록 3. 1993. 4. 1. 계약자 본인은 주민등록 일시적으로 퇴거 4. 1993. 10. 25. 계약자 본인 임차주택에 주민등록 재등록
판결	임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 할 것이다

 

즉, 이 판례에 따르면 가족의 주민등록으로 대항력이 유지되는 한 계약자 본인이 다른 곳에 잠시 주소지 이전을 하여도 동일하게 대항력이 유지됩니다.

이 처럼, 대항력을 유지해야 내 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

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판례로 알아보았는데, 판례가 아직 없는 사례들도 있습니다.

가족은 전입신고를 했는데 계약 당사자는 아예 전입신고를 하지 않은 사례입니다.

이런 상황에서 아무런 사고가 발생하지 않았기에 판례가 없는 것이겠지만,

아무래도 안전하게 내 보증금을 지키기 위해서는 계약자 본인이 전입신고 할 수 있는 상황을 만드는 것이 좋습니다.