상가임대차와 환산보증금

상가건물임대차는 주택임대차와 다르게 법에서 정한 기준 보증금액이 있습니다.

임대차 계약의 환산보증금액이 기준 보증금액이하이면 상가건물임대차보호법의 보호를 받고

임대차 계약의 환산보증금액이 기준 보증금액이상이면 상가건물임대차보호법의 일부만 적용되고, 적용되지 않는 사항들은 민법이 적용됩니다.

 

주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 특별법이기 때문에 다른 법보다 우선하여 적용되며 대체로 임차인에게 유리하게 제정되어 있습니다.

따라서, 상가 임차인의 입장에서는 환산보증금을 기준 보증금액 이하로 해서 상가임대차보호법의 보호대상이 되는 것이 좋습니다.

 

 

상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

 

	환산보증금 이내	환산보증금 초과
대항력	O	O
계약갱신청구권	O	O
임대료증감청구권	O	O
권리금회수기회보호	O	O
우선변제권	O	X
최우선변제권	O	X
임차권등기	O	X
묵시적갱신	O	X
임대료 5%인상 제한	O	X

 

묵시적 갱신 : 민법 상의 묵시적 갱신이 적용

상가건물임대차보호법 상의 묵시적 갱신

• 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않으면 기존 임대차와 동일한 조건으로 갱신됩니다.
• 임대인은 1년 동안은 중도 해지할 수 없지만 임차인은 언제든지 중도 해지할 수 있고, 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.

민법 상의 묵시적 갱신

• 임차인이 계약기간 만료 후 계속 사용수익하는 경우 임대인이 상당한 기간 동안 이의를 제기하지 않으면 종전과 동일한 조건으로 계약이 갱신됩니다.
• 임대인과 임차인 모두 언제든지 중도 해지할 수 있고, 임대인의 해지 통지는 6개월, 임차인의 해지 통지는 1개월이 지나면 효력이 발생합니다.

임대료 인상 상한

• 상가건물임대차보호법 : 5% 상한 적용
• 민법 : 인상 한도 없음

 

 

환산보증금

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환산보증금은 보증금 외에 차임이 있는 경우 차임액에 100을 곱한 금액과 보증금을 합한 금액을 의미하며

상가건물임대차보호법 시행령에서 지역별로 기준이 다릅니다.

 

환산보증금 = 보증금 + 월차임*100

 

예시) 보증금이 4억이고 월 차임이 200만원이라면, 환산보증금은

4억원 + 200만원*100 = 4억원 + 2억원 = 6억원

입니다.

 

 

지역별 환산보증금

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서울 : 9억원

과밀억제권역 및 부산 : 6억 9천만원

광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원

그 외 : 3억7천만원

 

상가건물 임대차보호법 시행령 제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. 1. 서울특별시 : 9억원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원 4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원