명도소송 방법과 주의점

주택 또는 상가임대를 하다보면 세입자가 월세를 미납하는 경우가 있습니다.

 

임대업 또한 나의 생계를 유지하기 위한 사업이므로, 월세가 미납되어 나의 생계가 위협받게 둘 수는 없습니다.

이에 대한 대처를 하는 수단으로, 명도소송이 있습니다.

 

이번 글에서는 명도소송을 진행하는 방법과 진행 간 주의점에 대해 정리합니다.

 

0. 명도소송 요건

1. 내용증명 발송

2. 부동산점유이전금지가처분 신청

3. 명도소송제기와 임대보증금 공탁

4. 강제집행

 

0. 명도소송 요건

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명도소송을 진행하기 위해서는 임대차보호법 상 계약해지의 사유가 있어야 합니다.

그 사유는 아래와 같습니다.

• 주택 : 임차인이 월세 2기분 연체 시
• 상가 : 임차인이 월세 3기분 연체 시

월세 연체에 대해서

월세 2기분 연체, 3기분 연체는 월세 2회, 3회 연체를 말하는 것이 아닙니다.

월세 미납액의 총액이 월세 2회분, 월세 3회분이라는 것을 말합니다.

이 때의 미납은 횟수와 무관하고, 연속된 미납이 아니어도 됩니다.

 

예시

월세가 50만원인 임대차계약이라면

주택은 미납 총액이 100만원일 때,

상가는 미납 총액이 150만원일 때부터

명도소송이 가능해집니다.

 

 

1. 내용증명 발송

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내용증명을 보내야 하는 이유

사실 내용증명 자체는 법적 효력이 없습니다.

그럼에도 내용증명을 보내야 하는데, 그 이유는 

• 임차인의 월세 미납을 알리는 내용
• 계약해지를 요청하는 내용

의 문서를 언제, 누구에게 발송했다는 사실을 우체국이 보증하는 특수우편이기 때문입니다.

즉, '이러한 사실이 있었고, 이를 상호 확인했다'라는 것을 증명하여 소송에서 증거자료로 활용하기 위한 용도입니다.

 

내용증명은 인터넷으로 발송할 수 있습니다.

 

인터넷으로 내용증명 발송하기 (tistory.com)

인터넷으로 내용증명 발송하기

 

내용증명에 아래 내용들이 반드시 들어가야 합니다.

1. 임차인의 월세 미납으로 인한 계약위반 사실
2. 임대차 계약 해지 의사
3. 퇴거요청과 퇴거기한
4. 퇴거를 진행하지 않을 시 명도소송과 손해배상 청구 및 소송비용 청구 사항

 

2. 부동산점유이전금지가처분 신청

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명도소송을 진행하기 전에 해야 하는 것으로 세입자의 '부동산점유이전금지가처분'이 있습니다.

부동산 가압류와 가처분의 차이 (tistory.com)

 

부동산 가압류와 가처분의 차이

이 '부동산점유이전금지가처분'을 하는 이유는

임대인이 임차인을 상대로 건물명도 소송을 진행하려 할 때

소송이 진행되는 동안 세입자가 점유하고 있는 주택을 전대(재임대)하거나 거주자를 지인으로 바꿀 수 있기 때문입니다.

 

명도 소송은 '특정 부동산'을 점유하고 있는 '특정인'을 상대로 진행됩니다.

점유자가 바뀌면 명도소송은 소송의 효력을 잃게 됩니다. 새로 점유하고 있는 사람을 대상으로 명도소송을 다시 진행해야 합니다.

 

'부동산점유이전금지가처분'을 하면 현재의 세입자가 다른 곳으로 전입을 나갈 수 없고, 3자가 전입을 들어올 수 없으며 불법으로 접유한다고 해도 강제집행이 가능합니다.

때문에 명도소송 전에는 반드시 '부동산점유이전금지가처분'신청을 완료해야 합니다.

 

 

3. 명도소송제기와 임대보증금 공탁

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임대보증금 공탁

명도소송은 '적법한 사유로 임대차 계약을 해지하기 위한 소송'입니다.

임대차 계약이 정상적으로 해지되려면 2가지 요건이 필요하며, 동시에 이행되어야 합니다.

• 임차인은 점유를 마치고 주택을 임대인에게 반환하고
• 임대인은 임차인에게 임대보증금을 반환한다

따라서, 임대인은 임대보증금 반환의 의지가 있어야 합니다.

그리고 그 증거금을 법원에 공탁함으로써 그 의지를 명도소송의 증거자료로 활용할 수 있습니다.

 

공탁에는 몇가지 종류의 공탁이 있는데, 임대보증금은 '변제공탁'의 형식으로 공탁을 해야 합니다.

임대보증금 공탁 (tistory.com)

 

공탁을 함으로써, 이제 세입자에게 퇴거의무가 발생하게 됩니다.

 

명도소송 판결까지

명도소송 시에는 임차목적물(임대주택)의 반환과 미납된 월세금액에 대한 손해배상과 소송비용 청구에 관한 내용, 미납된 월세로 보증금이 모두 소진되었을 경우에는 부당이득반환 신청을 해야 합니다.

 

명도소송은 최소 6개월이 걸리는 장기간의 레이스입니다.

변호사의 도움을 받거나, 법무사의 도움을 받는 것이 좋습니다.

 

만약 내용증명, 점유이전금지가처분, 임대보증금 공탁을 안했다면 판결의 근거가 부족하기 때문에 소송 기간이 더 길어질 수 있습니다.

 

 

4. 강제집행

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명도소송에 승리하여 판결문이 나왔는데,

그럼에도 세입자가 점유를 풀지 않을 수 있습니다.

 

그러면 임대인은 명도소송 승소 판결문을 근거로 법원에 '강제집행'을 신청하면 됩니다.

부동산 인도 강제집행 방법 4가지 (tistory.com)

부동산 인도 강제집행 방법 4가지

강제집행 신청 시 신청비용이 발생하며,

강제집행 집행관과 강제집행 일정을 잡게 됩니다.

 

강제집행 시 신청인은 현장에 참석해도 되고, 참석하지 않아도 됩니다.

강제집행을 진행한 후에는 집행비용(세입자의 짐을 빼내는 비용)이 별도로 발생하게 됩니다.

 

 

강제집행 후에는 집을 방문하여 내부를 확인해야 하는데,

만약 파손이 있어 원상복구가 필요할 경우에는 원상복구 비용을 청구하기 위한 소송을 별도로 진행해야 합니다.