부동산 인도 강제집행 방법 4가지

집주인은 점유가 유효하지 않은 현재 점유자로부터 자기 소유의 부동산을 돌려받을 수 있습니다. 단, 아래 조건 중 하나를 만족해야 합니다.

1. 집주인은 경매낙찰자이고, 현재 점유자는 대항력이 없는 임차인인 경우
2. 집주인은 일반적인 소유자이고, 현재 점유자는 임대차계약기간 만료로 해지된 경우
3. 집주인은 일반적인 소유자이고, 현재 점유자가 2기의 임차료를 연체한 경우
4. 상가주인은 일반적인 소유자이고, 현재 점유자가 3기의 임차료를 연체한 경우

1번의 경우

• 경매 낙찰자가 매각대금을 납부한지 6개월 이내라면 인도명령을 신청하여 강제집행을 할 수 있습니다.
• 경매 낙찰자가 매각대금을 납부한지 6개월이 지났다면 인도명령을 신청할 수 없고, 명도소송이나 제소전화해, 인도집행증서를 통해 강제집행을 할 수 있습니다.

2번의 경우

• 집주인은 명도소송이나 제소전화해, 인도집행증서를 통해 강제집행을 할 수 있습니다.

3번, 4번의 경우

• 집주인은 명도소송이나 제소전화해 제도를 통해 강제집행을 할 수 있습니다.

 

각 제도의 장단점

인도명령

• 경매낙찰자에게 주어지는 권리이므로 신청 후 강제집행까지 많은 시간이 소요되지 않습니다.
• 매각대금을 납부한지 6개월 이내의 경매낙찰자만 행사할 수 있는 권리입니다.

부동산 경매 낙찰자의 권리 : 인도명령 (tistory.com)

 

명도소송

• 명도소송판결이 나오기까지 최소 6개월이라는 시간이 소요됩니다
• 명도소송 간 점유자가 바뀌면 명도소송을 처음부터 다시 진행해야 하기 때문에 부동산 점유이전금지가처분신청 후 진행해야 합니다.
• 시간의 소요로 집주인의 손해가 발생할 수 있으며, 손해를 막기위해 부동산 명도단행가처분 신청을 해야 할 수도 있습니다.

명도소송 : 인도명령과의 차이 (tistory.com)

 

제소전화해

• 명도소송판결이 오래걸리기 때문에 미리 합의하기 때문에 요건 발생 시 인도명령처럼 강제집행까지 많은 시간이 소요되지 않습니다.
• 상대방이 제소전화해에 응하지 않을 경우 진행할 수 없기 때문에, 상황이 발생했을 때가 아니라 사전에 재판 및 조서작성이 완료되어야 합니다.
• 아무 일이 일어나지 않은 상태에서 임차인과 같이 법원 재판장에 들어가야 하기 때문에 생기는 껄끄러움, 임차인 거주지 관할 법원으로의 이동, 법원 참석을 위해 평일 일정을 비워야 하는 부담이 있습니다.

제소전화해 : 명도소송을 대체하는 사전 합의 (tistory.com)

 

인도집행증서

• 명도소송, 제소전화해를 대체하는 공증제도입니다.
• 굳이 법원에 출석하거나 소요시간이 길어지는 등의 문제를 해결할 수 있습니다.
• 부동산계약 만료 6개월 전부터만 가능합니다.
• 만료시기가 명확해야 하기 때문에 3,4번의 경우처럼 임차인의 월세지연 건에는 적용이 어렵습니다.

인도집행증서 : 명도소송과 제소전화해를 대체하는 공증 (tistory.com)

 

위의 방법들 모두 해당 결정을 근거로 임차인의 퇴거를 요청할 수 있으며, 임차인이 이에 불응할 시 법원에 강제집행신청을 할 수 있습니다.

강제집행을 진행할 경우, 강제집행비용이 별도로 발생합니다.

그 비용에는 개문비용, 집행인원의 노무비용 등이 포함됩니다.

	인도명령	명도소송	제소전화해	인도집행증서
신청자격	경매낙찰자	그 외
신청지	법원			공증사무소
신청시기	매각대금납부 6개월 이내	소송요건 성립 시	제한없음	계약만료 6개월 이내
소요기간	신청 후 즉시	최소 6개월	5개월 정도	1~2주
재판 출석여부	없음	참석은 가능하나 의무는 아님	양측 참석 의무	상황에 따라 참석
법원 강제집행	가능