전월세 집 수선 의무

임대차 기간 중에는 임대인과 임차인이 분쟁이 발생할 일이 많지는 않지만 존재는 합니다.

주요 분쟁 포인트는 재계약, 계약해지 시 이사날짜 결정, 보증금의 회수, 차임의 연체, 그리고 임차한 주택의 수리입니다.

 

재계약과 계약해지 관련 해결방법과 주의사항은 이전에 작성하였습니다.

전월세계약 재계약 3가지 방법과 주의사항 (tistory.com)

 

차임의 연체에 대한 해결방법과 주의사항 또한 이전에 작성하였습니다.

부동산 인도 강제집행 방법 4가지 (tistory.com)

 

이번에는 임차주택의 수리에 대해 정리합니다.

• 임차주택 수선에 관한 법령
• 주택의 수리 범위

 

 

임차주택 수선에 관한 법령

민사 제 374조 (특정물인도채무자의 선관의무)

• 임차인은 임대차계약기간이 끝나고 임대인에게 임차주택을 인도할때까지 주의를 기울여 보존할 의무가 있습니다.

민사 제 634조 (임차인의 통지의무)

• 임차인은 빌린 집에 수리가 필요할 경우 임대인에게 통지해야 합니다.

민사 제 623조 (임대인의 의무)

• 임대인은 빌려준 집에 대하여 집으로써 사용할 수 있도록 해야 하는 의무가 있습니다.
• 즉, 수리의무가 있습니다.

민사 제 624조 (임대인의 보존행위, 인용의무)

• 임대인이 빌려준 집 또는 상가의 보존에 필요한 행위를 할 경우 임차인은 거절할 수 없습니다.
• 예시) 만약 임차인이 살고 있는 집에 누수가 발생하여 임대인이 누수공사를 한다고 하면 임차인은 이에 협조해야 합니다.

민사 제 625조 (임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권)

• 만약 624조에 따라 임대인이 행하는 일이 임차인의 의사에 반하고 이 때문에 집 또는 상가를 제대로 이용할 수 없다면 임차인은 계약 해지를 요청할 수 있습니다.

민사 제 626조 (임차인의 상환청구권)

• 임차인이 빌린 집 또는 상가의 보존에 필요한 비용을 지출한 경우에는 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
• 이 비용은 임대차기간 중 또는 계약종료 시에 청구할 수 있습니다.

민사 제 613조 (차용물의 반환시기)

• 임차인은 임대인과 약정한 시기에 살았던 집 또는 상가를 임대인에게 반환해야 합니다.

민사 제 615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)

• 임차인은 계약기간 만료 또는 해지로 살았던 집 또는 상가를 임대인에게 반환할 때, 원상회복하여 반환해야 합니다.
• 즉, 자연적인 노화가 아닌 임차인으로 인해 발생한 변형이나 파손의 경우에는 임차인이 원상복구를 해야 합니다.
• 예시) 변형에는 임차인이 해놓은 인테리어 또한 포함됩니다.

판례 대법원 2012. 06. 14, 선고 2010다89876, 89883

• 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용 및 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다
• 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용과 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다
• 만약 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의해 정해진 목적에 따라 사용과 수익을 할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다

 

주택의 수리의 범위

현실에서는 '전세는 전세입자가 일부 부담하고 월세는 임대인이 수리해야 한다'라고들 합니다.

 

하지만 위의 민법과 판례에 따르면, 임대인은 임차주택이 주택으로써 사용할 수 있도록 보존해야 합니다. 그 부분을 수리하지 않아도 집의 사용에 문제가 없다면 임대인은 수선의무가 없습니다.

즉, 전세와 월세에 무관하게 '이 부분이 수리가 되지 않으면 집으로 사용할 수 없는가'가 중점이 됩니다.

 

임대인이 비용을 부담해야 하는 수리의 범위

집으로 사용할 수 없는정도의 중대하자인 경우에는 임대인이 비용을 부담해야 하는 것이 맞습니다.

• 보일러 고장
• 누수 및 수도시설 고장
• 유리창 파손
• 현관문 파손
• 전기시설의 하자 (두꺼비집 또는 벽 전원 하자)
• 곰팡이 발생

임차인이 비용을 부담해야 하는 수리의 범위

기본적으로 임차인이 고의 또는 실수로 파손한 부분은 임차인이 수리를 해야 합니다.

또한 수리 하지 않으면 불편할 수는 있으나 집으로써의 역할을 하지 못하는 정도가 아닌 사소한 것들은 임차인이 수리비용을 부담해야 합니다.

• 형광등
• 방의 문고리
• 샤워기헤드
• 도어록 건전지
• 기본적인 집의 소모품
• 기타 간단한 수선

임차한 집에 하자가 발생하면 임차인은 우선 임대인에게 알려야합니다. 그 후에 스스로 수리를 하겠다고 하거나 임대인에게 수리를 요청해야 합니다.

만약 임대인이 수리를 해줘야 하는 중대하자임에도 임대인이 수리를 해주지 않는다면 임차인은 수선 후 비용을 청구할 수 있습니다. 이 경우에는 그에 대한 증빙자료 (수리 전 사진, 영수증, 수리내용 등)를 준비해두어야 합니다. 만약 비용이 크다면 내용증명을 보내두는 것도 좋은 방법입니다.

인터넷으로 내용증명 발송하기 (tistory.com)

만약 임차인이 임대인에게 알리지 않고 스스로 수리를 하였다면, 임대인은 임차인의 고의 파손으로 인한 수리로 주장할 수도 있고 계약초기의 상태로 원상회복을 요청할 수도 있음을 감안해야 합니다.

 

임대인은 중대하자에 대해서 수리 의무도 있지만 임차인의 고의 파손의 경우에는 이에 대한 수리요청을 할 수도 있습니다. 보통 계약 만료로 임차인이 짐을 뺄 때 집을 확인하고 보증금을 돌려주는데, 수리비용을 보증금에서 공제하고 돌려주는 경우가 이런 경우입니다.