임대차계약서 작성 : 임대인에게 유리한 특약들

임대차계약서를 작성할 때에는 특약들을 넣을 수 있습니다.

이런 특약들에는 유효한 것이 있고 유효하지 않은 것이 있으며,

임대인에게 유리한 특약이 있고 임차인에게 유리한 특약이 있습니다.

 

 

이번글은 임대인에게 유효하며 유리한 특약들을 몇가지 알아보겠습니다.

임대인이 설정할 수 있는 특약들은 임대료의 연체부분과 시설물 훼손 보호, 임차인의 사정으로 인한 공실발생 대비가 있습니다.

 

1. 원상복구 의무 특약

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'현 상태로 계약한다'

이 특약은 대부분의 임대차계약서에는 기본적으로 들어갑니다.

보통은 이 '현상태로 계약한다'는 것을 문자 그대로의 의미로 받아들이는 경우가 있습니다.

 

하지만 이 문구의 실제 의미는

'지금의 집(상가)의 상태를 임대인과 임차인이 모두 확인했으며, 임대차계약이 종료된 후 반환 시에는 원상복구를 해야 함'을 뜻합니다.

 

반환 시에 원상복구를 해야 하는 근거는 민법을 따릅니다.

민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

민법 제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

민법에 다르면, 임대차 계약에서 임차인이 주택을 반환할 때에는 원상회복을 해야 한다고 명시되어 있습니다.

 

그러니, 임대인이든 임차인이든 입주 당시의 집 내부 사진들을 찍어서 잘 보관을 해 놓는 것이 좋습니다.

 

 

2. 반려동물 금지 특약

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'임차 주택에서 반려동물을 키우는 것을 금지하며, 키우다 적발 시 즉시 임대차 계약 해지를 하고 임차인은 임대인에게 손해배상을 한다'

임대인 입장에서는 반료동물로 인해 집이 망가져서 수리를 해야 할 수도 있고(수도관 막힘 / 집에 배이는 냄새 / 벽지 또는 장판 파손),

 

소음으로 인한 민원이 발생할 수 있기 때문에 임차인이 반려동물을 기르는 것을 반기지 않습니다.

 

임차인이 반려동물을 기르길 원치 않는다면, 임대인은 특약을 반드시 넣어야 합니다.

 

이런 특약을 넣지 않은 경우, 임대인은 임차인이 반려동물을 기른다는 이유로 임대차계약을 해지 할 권리가 없습니다.

또한 판례에 따르면 임차인은 반려동물을 키우는 것을 계약 전에도, 계약 중에도 알릴 의무가 없습니다.

 

 

3. 계약기간 중 임차인 사정으로 인한 퇴거에 대한 특약

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'계약기간 중 임차인의 사정으로 퇴거 시 임차인은 다음 세입자를 구하고 중개보수비를 부담한다'

임대차계약기간 중에 임차인이 퇴거를 하고 싶다고 하면

임차인이 다음 세입자를 구하고 위약금조로 중개보수비를 부담하는 것이 관례입니다.

 

이 문구를 특약으로 굳이 넣는 이유는, 이런 관례를 무시하고 중개보수비 부담을 거부하는 경우가 있기 때문입니다.

관례라는 것은 다들 하고는 있지만 정해진 규칙을 없는 것입니다. 정해진 규칙이 아니기 때문에 거부를 하고 이를 임대차분쟁으로 끌고가는 경우가 있는데, 분쟁위원회에서는 보통 임차인의 손을 들어줍니다.

원칙 상으로는 임차인이 부담할 근거가 있는 비용이 아니기 때문입니다.

 

 

보통 월세에서는 분쟁위원회에서 시간이 갈수록 임차인은 살지도 않을 집에 월세를 내야 하는 상황 때문에 선택하려는 경향이 적지만, 전세에서는 거주기간이 늘어난다고 더 나가는 비용도 없으니 이런 선택을 하는 임차인이 나올 수 있습니다.

 

그러니 미리 특약으로 이러한 사태를 미리 막는 것이 좋습니다.

 

 

4. 임차료 연체 시 이자 가산 특약

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'특별한 사유 없이 임차료를 연체 시, 법정 이자를 가산해 지급한다'

 

기본적으로 임차료 총액이 주택임대차계약은 2개월분, 상가임대차계약은 3개월분이 되면 임대차계약 해지와 명도소송이 가능해집니다.

 

하지만 명도는 명도이고, 연체된 임차료에 대한 이자를 적절히 받아야 합니다.

만약 주택은 1개월분만, 상가는 2개월분만 지속적으로 연체하고 있는 상태라면 명도는 하지도 못하고 임차료는 임차료대로 연체되는 골치아픈 상황도 올 수 있습니다.

 

이자 발생으로 연체 자체에 대한 경고를 줄 수 있는 만큼, 추가하면 좋은 특약입니다.