임대차계약서 작성 : 효력 없는 특약들

임대차계약서를 작성할 때에는 특약들을 넣을 수 있습니다.
이런 특약들에는 유효한 것이 있고 유효하지 않은 것이 있으며,
임대인에게 유리한 특약이 있고 임차인에게 유리한 특약이 있습니다.

 

 

이전 글에서는 임대인에게 유리하고 유효한 특약과

임차인에게 유리하고 유효한 특약을 알아보았습니다.
 
이번글에서는 작성해도 효력이 없는 특약들에 대해 알아보겠습니다.

효력이 없는 특약들은 임대인에게 유리하지만 임차인에게 불리한 내용들로

주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법에서 금지하고 있기 때문에 효력이 없습니다.

 

 

1. 1년 이하의 임대차 계약에서 퇴거 특약

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'임대차계약은 1년으로 하며, 임차인은 1년 후에 퇴거한다'

 

주택임대차 계약의 최소기간은 2년이고, 상가임대차 계약의 최소 기간은 1년입니다.

그 이하의 계약을 했더라도 임차인은 이 최소기간동안은 임차기간을 주장할 수 있습니다.

 

 

또한 주택임대차보호법 10조, 상가건물임대차보호법 15조에 의해 이 계약기간은 강행되며 특약으로서 효력이 없습니다.

 

주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

주택임대차보호법 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

 

상가건물임대차보호법 제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

상가건물임대차보호법 15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

 

2. 월세 연체 시 집주인의 강제철거 특약

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'월세 연체 발생 시, 집주인은 세입자의 짐을 처분할 수 있다'

 

주택은 2개월분, 상가는 3개월분의 월세가 연체됐을때부터 계약해지를 진행할 수 있습니다.

계약을 해지할 수 있다는 말이 집주인 마음대로 세입자의 짐을 처분할 수 있다는 말은 아닙니다.

그렇게 했다가는 주거침입죄, 재물손괴죄로 처벌을 받을 수 있습니다.

 

 

연체가 발생하면 정상적으로 계약해지를 하거나, 명도소송을 해야 합니다.

명도소송이 승소하더라도 위에서의 이유로 집주인이 임의로 세입자의 짐을 처분할 수는 없고,

강제집행을 신청하여 법원 집행관과 절차에따라 세입자의 짐을 빼야 합니다.

 

임차인이 연체를 했을 때 빠른 진행을 위해서는 제소전화해 제도를 이용하거나

제소전화해 : 명도소송을 대체하는 사전 합의 (tistory.com)

제소전화해 : 명도소송을 대체하는 사전 합의

인도집행증서로 공증을 미리 받으면 긴 시간을 기다려야 하는 명도소송보다는 빠르게 대처할 수 있습니다.

인도집행증서 : 명도소송과 제소전화해를 대체하는 공증 (tistory.com)

인도집행증서 : 명도소송과 제소전화해를 대체하는 공증

 

 

3. 집주인이 바뀌었을 경우 임대차 승계를 하지 않는다는 특약

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'매수인은 기존 임대차를 승계하지 않는다'

 

주택이든 상가든 매수자는 기존에 임차인이 있었다면 임대차를 승계하는 것이 강제됩니다.

이는 주택임대차보호법 3조, 상가건물임대차보호법 3조에 의해 강행되며 특약으로서 효력이 없습니다.

 

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)  ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

주택임대차보호법 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

 

상가건물임대차보호법 제3조(대항력 등) ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

상가건물임대차보호법 15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

 

 

4. 상가 권리금을 인정하지 않는다는 특약

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'임대인은 임차인의 권리금을 인정하지 않는다'

 

기본적으로 권리금은 임대인과는 무관합니다.

권리금은 임차인과 다음 임차인 간에 이루어지는 금전관계이지, 임차인과 임대인간의 금전관계는 아닙니다.

따라서 임대인은 임차인이 다음 임차인에게 권리금을 받던, 받지 않던, 얼마를 받던 간에 관여를 하지 않아도 됩니다.

만약 다음 임차인이 구해지지 않아서 다음 임차인 없이 임대차계약이 종료되더라도 임대인은 권리금을 보상할 의무가 없습니다.

 

하지만 그렇다고 권리금을 회수할 기회를 없앨 수는 없습니다.

현재 임차인의 임대차기간이 끝나가는데 임차인이 구한 다음 임차인과의 계약을 거부한다거나, 미룬다거나 해서 임차인이 권리금을 회수할 기회를 막으면 안된다는 뜻입니다.

 

임차인이 주선한 신규 임차 예정자에게 임대인은 

• 권리금을 요구 또는 수수하거나
• 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하거나
• 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구해서 현실적인 계약을 어렵게 만들거나
• 정당한 사유없이 계약을 거절할 수 없습니다.

이 때, 임차인은 자신이 주선하는 신규 임차 예정자의 보증금 및 월차임 지급능력에 대한 정보를 제공해야 합니다.

 

만약 이러한 상황이라면 임대인은 임차인이 다음 임차 예정자를 주선했더라도 계약을 거절할 수 있습니다.

• 임차인이 계약갱신청구권 사용 요건이 안되는 경우
• 신규 임차 예정자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
• 신규 임차 예정자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
• 임차인이 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 상업용으로 사용하지 않은 경우
• 임대인이 신규 임차 예정자를 구하고, 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

이를 무시하고 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 빼앗으면,

임차인은 임대차계약 종료시점부터 3년 이내에 권리금 회수 기회 박탈에 대한 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

 

상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.    1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우   2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우   3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우   4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우   5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우   6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우   7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우     가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우     나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우     다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우   8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우