역전세와 전세사기의 차이, 그리고 전세사기 예방 : 영리한 세입자

요즘 다양한 전세사기 사례가 알려지면서,

전세사기에 대한 공포가 퍼지고 있습니다.

 

역전세

저는 경매를 하는 사람이라서, 집주인이 채무를 변제하기 못해 경매를 당한 집을 많이 봐왔습니다.

그 중에는 경매 당시의 매매가가 기존의 전세가보다 낮은 역전세인 경우도 있는데,

보통의 세입자분들은 이런 경우를 전세사기라고 많이 하시는 것 같습니다.

(제가 보기에는 단순한 역전세일 뿐입니다.)

 

 

 

이런 역전세의 경우, 세입자가 대항력을 갖추고 확정일자를 받아두었어도 경매 입찰자의 입장에서는 이익이 발생할 여지가 적어서 거의 입찰을 하지 않습니다. 그렇게 되면, 세입자는 그 집에 갖히게 됩니다.

만약 세입자가 전세보증보험을 들었다면, 세입자는 보증보험사에서 전세보증금을 돌려받고 보증보험사가 대신 갖히게 됩니다.

 

 

전세사기

전세 사기의 경우에는 단순한 역전세와는 다릅니다.

전세 사기도 역전세가 발생해서 나타나는 일인 것은 맞지만, 이 경우에는 처음부터 의도가 들어갑니다.

집주인이 의도한 전세사기 중 많은 케이스는 신축빌라 전세사기이거나, 빌라 여러채를 갭투자한 것입니다.

 

신축빌라 전세사기

신축빌라 전세사기는 신축빌라를 분양하면서 전세를 동시에 놓는 방법입니다. 이게 왜 문제가 되냐면, 신축빌라는 분양가가 아파트만큼 투명하지 않기 때문에 사기를 이용할 여지가 많기 때문입니다. 보통 전세가는 매매가의 70%이하로 하는데, 매매가 감정을 속이면 전세가를 높게 부를 수 있습니다.

만약 이렇게 전세 입주를 하게 되면, 이사를 위해 다음 세입자를 구할 때 너무 높은 시세 때문에 다음 세입자도 구할 수 없습니다. 그렇다 하더라도 집주인이 자금을 끌어오든, 대출을 어디선가 받아오든 해서 세입자에게 전세보증금을 돌려주어야 하지만, 신축 빌라를 분양할 때 '바지 사장'을 임대인으로 놓기 때문에 이 집주인은 돈을 돌려줄 수도 없습니다.

 

빌라 여러채 갭투자

빌라 여러채 갭투자는 임대인의 투자 실패입니다. 임대인은 자신이 감당할 수 있는 대출을 넘어서서 대출금을 끌어모아 여러채의 빌라를 삽니다. 여기서 대출은 은행이 아니라 개인에게서 받습니다. 이 개인은 누구일까요? 바로 빌라의 세입자들입니다.

투자를 했으니, 빌라의 가격과 전세시세가 올라야 임대인은 성공적인 투자 회수가 됩니다. 하지만 아파트와 달리 빌라에서 가격과 전세시세가 오르는 것은 어려운 일이라서 여러가지 사전조사도 필요하지만 운도 따라야 합니다. 하지만 일단 사놓고 오르기를 바라는 사람들도 있으며, 이런 사람들이 실패를 하게 됩니다. 그리고 그러한 실패 사례가 뉴스에 나오게 됩니다.

 

 

대응

단순히 역전세가 난 것과 마음먹고 전세사기를 치는 것은 세입자가 할 수 있는 것에서 차이가 발생합니다.

단순히 역전세가 난 것은, 전세보증보험에 가입해서 대응할 수 있습니다. 단순 역전세는 애초에 매매가 대비 전세가가 안정적이었던 것을 확인할 수 있고 부동산 하락기로 매매가가 떨어지는 것을 분위기로 알 수 있기 때문에 보증보험에 가입할 근거와 시간적 여유가 있습니다.

 

 

신축빌라 전세사기의 경우에는 대응이 어렵습니다. 애초에 매매가를 속이고 시작했기 때문에 전세가율을 알기 어렵고, 그래서 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.

 

 

예방

사실, 이런 전세사기를 피할 수 있는 가장 좋은 예방법은 '전세를 살지 않는 것'입니다.

그래서 저는 아파트는 몰라도 빌라는 전세를 살지 말고 월세로 사는 것을 추천합니다.

하지만 저의 이런 개인적인 바람과는 달리, 개인에게는 여러가지 사정이 있고, 그 중에는 빌라에서 전세를 살아야 하는 사람도 있습니다.

그래서 그런 분들이 이용할 수 있는 사이트를 소개합니다.

 

사고를 일으킨 집주인을 조회할 수 있는 사이트가 있습니다. '영리한세입자'입니다.

이 사이트는 세입자들의 제보를 통해 집 주인의 과거 행적을 알 수 있는 사이트입니다. 직장인이시라면 '잡플래닛'을 떠올리시면 될 것 같습니다.

 

영리한세입자 (smart-tenant.co.kr)

 

 

 

사이트에 입력해서 내가 살고 있는 전세집의 주소를 입력하면,

주소와 우편번호를 선택할 수 있습니다.

맞는 주소를 선택해줍니다.

동과 층, 호수를 선택해줍니다.

모두 선택하고 나면,

문제가 없었거나, 세입자가 등록을 했던 적이 없는 집은 아무런 정보가 뜨지 않습니다.

 

하지만 문제가 있었고 세입자가 등록을 한 집은

이처럼 보증금이 미반환 된 이력과 경매·공매·가압류·경매개시 등의 현황이나오게 됩니다.

 

만약 계약하려는 집에 보증금 미반환 이력이 있다면, 계약하지 않는 게 좋겠습니다.