계약 만기 전에 나가는 세입자, 중개보수는 누가 부담해야 할까

보통 중개보수는 집주인(임대인)과 새로 들어올 세입자(임차인)이 부담합니다.

기존 세입자(임차인)은 이 거래에서 중개보수와 무관합니다.

하지만 이 것은 정상적으로 계약만기가 되고 새 임차계약을 맺을 때입니다.

 

 

기존 세입자가 계약기간을 채우지 못하고 중도퇴실을 원하게 되면, 이 관계에 변화가 발생합니다.

 

 

 

관행

현실에서는 기존 세입자가 계약만기 전에 계약을 해지하려하면,

1. 후속 임차인을 기존 임차인이 구하고
2. 후속 임차인과 집주인간 계약에서 발생하는 집주인분의 중개보수를 기존 임차인이 부담합니다.

이렇게 하는 이유는, 

세입자는 사정이 있어서 계약의 중도해지를 원하는 것이지만

집주인 입장에서는 계약 만료시점이 도래하지도 않은 세입자가 갑자기 이사를 가겠다고 하면 당황스러울 수밖에 없습니다. 계약기간이 지켜질 것이라 믿고 자금 계획을 세우고 운용하는데 이것이 틀어지고, 계약만료 시점에나 발생할 것으로 생각했던 중개보수비 지출이 앞당겨지기 때문입니다.

 

 

임대차계약도 계약이기에, 세입자가 사정이 있다 하더라도 집주인은 이를 거절하고 계약이행을 요구할 수 있습니다.

세입자는 계약을 중도에 깨야 하는 입장이기에 후속임차인을 구하고 중개보수비를 부담함으로써 집주인에게 계약해지 동의를 얻어왔던 것이 기존 관행이었습니다.

 

 

 

법적 사항

하지만 기존 세입자가 집주인의 중개보수비를 부담하는 것은 법적인 의무가 없으며, 오히려 임대차분쟁으로 진행될 경우 세입자가 중개보수비를 부담하지 않아도 된다는 사례가 있습니다.

 

 

공인중개사법 제32조(중개보수 등) ①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.

공인중개사법에 따라, 중개보수비는 중개의뢰인이 부담해야 합니다.

여기서 중개의뢰인은 임대인과 임차인, 즉 집주인과 후속세입자입니다.

법에서 명시하고 있기 때문에, 현 세입자에게는 중개보수비 부담의 의무가 없습니다.

 

 

추천하는 방법

하지만 법대로 할거라면, 집주인은 계약내용대로 계약기간을 지키도록 종용할 수 있습니다.

임대차법 상의 계약해지 요건에 해당하는 것이 아니라면, 세입자가 계약해지를 요구해도 집주인은 거절할 수 있습니다.

이렇게 되면 서로 감정이 상하고 계약종료 시점에서도 상황이 상당히 지저분해집니다.

 

그러니, 애초에 임대차 계약서 특약에 이 부분을 명시해 놓는 것이 좋습니다.

'임차인의 요청으로 계약 만료 전 퇴거 시, 새 임차인을 구하기 위한 중개보수비는 현 임차인이 부담한다'

정도의 문구면 됩니다.

 

이 내용은 임대차보호법이나 민법을 벗어난 것이 아니기 때문에 유효한 특약입니다.

 

 

 

올바른 중개보수 전달방법

이렇게 만기 전에 퇴실하는 임차인이 중개보수비를 부담할 경우,

중개보수비를 임차인이 공인중개사에게 직접 전달하는 경우가 있습니다.

이 것은 대부분 아무 문제가 발생하지는 않지만, 법적인 문제가 발생할 수 있습니다.

 

 

위에서 적었듯이, 중개보수비를 부담하는 주체는 임대인과 새 임차인입니다.

이 말은, 임대인과 새 임차인이 공인중개사에게 중개보수비를 지불한 내역이 있어야 한다는 뜻입니다.

 

그러니 법적으로도 아무런 문제 없이 이를 처리하고 싶다면,

집주인은 현 세입자에게 중개보수비를 받아서 공인중개사에게 지불해야 합니다.