세입자의 원상회복 의무와 범위

이전에 작성한 임대인에게 유리한 특약들에서, 원상회복 의무에 대해 언근한 적이 있습니다.

임대차계약서 작성 : 임대인에게 유리한 특약들 (tistory.com)

 

 

민법에 따르면 임차를 한 사람은 임차대상을 반환할 시에 원상회복의 의무가 발생합니다.

민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

민법 제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

 

이를 현실에서 살펴보면, 

계약 만료 시에 원상회복의 범위를 놓고 퇴거하는 세입자와 갈등이 발생하는 경우가 있습니다.

'임대차 계약을 맺었을 당시의 상태로 원상회복해서 돌려줘야 한다'라고는 하지만, 아무래도 사용을 하다보면 크고 작은 손상이나 고장이 발생하기 마련이기 때문입니다.

 

그래서 이번 글에서는 이 원상회복 의무의 범위에 대해 정리합니다.

 

 

세입자가 원상회복을 하지 않아도 되는 부분들

법원의 판례에 따르면, 임대주택‧상가의 손상이 ‘통상의 손모’일 경우에는 세입자에게 원상회복의 의무가 없습니다.

• 손모 : 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임대주택‧상가의 상태 악화나 가치의 감소

즉, 임차인이 고의로 파손한 것이 아니라 사용하다 보니 어쩔 수 없이 생긴 경미한 손상들은 원상회복을 해주지 않아도 됩니다.

 

이런 판례가 발생한 근거는

1. 건물을 사용하는 이상 건물의 가치가 일정 부분 훼손되는 것은 피할 수 없다
2. 임대료와 관리비에는 통상적인 사용에 의한 마모‧손상에 대한 감가상각비와 수선비까지 포함돼 있다고 보는 게 맞다
3.  ‘세입자가 건물의 가치를 훼손한 정도가 자연적인 마모나 통상적인 사용에 의한 마모‧훼손의 정도를 초과한다’는 사실을 임대인이 증명하지 않는 한 세입자에게는 통상의 손모에 대해 원상회복할 의무가 없다

 

 

즉, 임대료와 관리비에 통상의 손모를 처리하기 위한 비용이 이미 포함돼 있기 때문에 원상회복 의무가 발생하지 않는다고 보는 것입니다.

 

그렇다면 이에 해당하는 '통상의 손모'가 어느 정도인지 알아야 합니다.

판례들에 나온 '통상의 손모'는 아래와 같습니다.

• 가구나 가전제품을 이동시키거나 사용하던 중에 바닥에 파임이 발생
• 형광등 등의 필수 조명시설을 설치하면서 천정에 구멍에 뚫린 경우
• 벽에 필수 사용시설을 설치했다가 떼어내면서 벽지가 약간 벗겨진 경우
• 벽면과 천장 등에 약간의 흠집이 발생
• 이미 도색이 벗겨진 시설물이 시간이 지나면서 도색이 추가로 벗겨진 경우
• 벽에 이미 못 구멍 등이 있을 때 위치를 맞추기 위한 목적으로 추가적으로 못 구멍을 뚫은 경우

 

 

세입자가 원상회복을 해야 하는 부분들

세입자에게 원상회복의 의무가 발생하는 것은

임차인의 부주의나 고의로 인해 시설물이 파손‧훼손했다고 인정되는 경우 입니다.

 

아래의 경우가 이에 해당합니다.

• 천정이 감당하기 어려운 무게의 조명을 천정에 추가로 설치했다가 천정 타일이 파손되거나 천정이 내려앉은 경우
• 못 구멍이 전혀 없었던 벽에 임대인의 동의 없이 못을 여러 개 박은 경우
• 주방 싱크대 등에 포함된 분쇄기를 사용하다 수선이 불가능할 정도로 고장 낸 경우
• 대리석 바닥 타일을 깨뜨리는 바람에 상당한 비용을 들여 대리석을 철거한 후 다시 시공해야 하는 경우

 

 

실제 분쟁이 발생한 경우

실제 분쟁이 발생한 경우에는, 원상회복 책임을 판별하기 위해 여러 가지 요소들을 종합적으로 고려하게 됩니다.

• 해당 건물의 건축 연한
• 시설물 상태
• 임대차 계약서 상의 관련 특약 유무
• 시설물의 파손 정도
• 수리비 등