임대인의 수리의무와 범위

이전 글에서는 세입자의 원상회복 의무와 범위에 대해 알아보았습니다.

세입자의 원상회복 의무와 범위 (tistory.com)

 

 

이번 글에서는 임대인의 수리의무와 범위에 대해 알아보겠습니다.

 

임대인이 되면 세입자로부터 '집에 이런 문제가 발생했으니 고쳐달라'는 연락을 받게 됩니다.

임대인 입장에서는 갑작스런 수리비가 나가는 것도 아깝지만

이 수리를 임대인이 하는게 맞나 하는 생각도 들게 됩니다.

 

현실에서는

'전세는 세입자가 수리하고

월세는 집주인이 수리한다'

라고 대부분이 알고 있는 것 같습니다.

 

하지만 이 내용은 틀린 내용입니다.

 

정답을 말하면 아래와 같습니다.

'전세이든 월세이든, 임차인이 수리비용을 부담하는 것이 있고 임대인이 수리비용을 부담하는 것이 있다'

 

그렇다면, 임차인이 수리비용을 부담하는 것은 어떤 것이고

임대인이 수리비용을 부담하는 것은 어떤 것인지 알아야 합니다.

 

 

법에서의 기준

법에서는 임대인이 수리를 하는 기준에 대해 상세히 설명한 문구는 없습니다.

민법 제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

민법에서는 이 정도만 명시되어 있습니다.

집마다 구성품도 다른데다, 시대가 변할 수록 구성품의 중요도도 달라지기 때문이 아닐까 합니다.

 

집주이에게는 세입자가 해당 주택을 잘 사용할 수 있도록 하는 의무가 있으니

주택 상태도 잘 유지해줘야 하고,

수리해야 할 곳이 생기면 기본적으로 임대인이 수리를 해주어야 합니다.

 

 

임대인이 수리를 해야 하는 경우

하지만 집에 발생한 모든 문제를 집주인이 수리를 해줄 필요는 없습니다.

세입자가 해당주택을 목적에 맞게 잘 사용하는데 문제가 없다면 임대인이 수리를 해 주지 않아도 됩니다.

 

판례에 따르면

'해당 부분을 수리하지 않으면 임차인이 그 주택을 정해진 목적에 따라 사용할 수 없게 될 정도의 부분에 대해서만 임대인이 수선 의무를 갖는다'

라고 합니다.

 

즉, 이 수리를 하지 않으면 세입자가 그 집을 집으로써 사용하기 힘들 정도의 파손이나 고장에 대해서만 임대인이 수리를 해야 합니다.

 

그렇다면, 그런 정도의 파손이나 고장은 어떤 것들이 있을까요?

대표적으로 아래의 것들이 있습니다.

• 보일러 고장
• 수도배관 문제
• 노후된 주택의 벽 균열
• 그 외 주택으로써 사용하기 위해 필수적으로 구성되어야 하는 부분들의 고장
• 누수로 인해 아래집에 피해가 발생한 경우

위와 같으나, 당연히 임차인의 부주의로 인한 파손이나 고장은 임대인이 수리할 필요는 없습니다.

임차인의 부주의로 인한 파손이나 고장은 임차인이 수리를 해야 합니다.

 

 

임대인이 수리를 해주지 않아도 되는 경우

판례에 따르면

'임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선 의무를 부담하지 않는다'

라고 합니다.

 

매우 경미한 고장이나 단순한 교체 같은 경우에는 임차인이 수리를 하면 됩니다.

• 변기가 막힌 경우
• 형광등 교체가 필요한 경우
• 도어록 건전지 교체
• 방충망 구멍
• 수전 교체

단, 임차인에게는 임차주택 사용 중 문제 발생 시 임대인에게 이 사실을 통보해야 할 의무가 있으므로 교체나 수리로 비용이 발생하는 부분들에 대해서 사전에 정보교환이 이루어져야 합니다.

 

간혹 도어락이 고장났는데 임차인이 임대인에게 알리지 않고 교체한 후 비용을 청구하는 사례들도 있습니다.

이런 경우에는 수리비용을 주지 말고 '이사가실 때 그 도어락 떼어 가시라'고 하시면 됩니다.

 

 

정당한 수리요구를 임대인이 거절하게 되면

만약 임대인이 임차인의 정당한 수리요구를 거부하게 되면, 임차인은

1. 계약해지 요구
2. 임대료 감액 요구
3. 손해배상 요구

를 할 수 있습니다.

민법 제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권) ①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. ②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.