임차인 사망 시, 임대차 계약의 승계

흔한 경우는 아니지만, 임대차 계약 중 임차인이 사망하는 경우가 있습니다.

노령의 임차인이 노환으로 사망할 수도 있고

노령이 아님에도 갑작스런 사고로 사망하는 경우도 있습니다.

 

임대차 계약 도중 임차인이 사망하는 일은 그리 흔하지는 않지만 언제든 겪을 수 있습니다.

 

임차인 사망 시

• 임대차 계약 존속 / 종료 여부
• 임대차 계약 승계 시 권리와 의무
• 임대차 계약 승계 포기

에 대해 정리합니다.

 

임대차 계약 존속 여부

결론부터 말하면, 법정 상속인이 있는지에 따라 임대차 계약의 존속 여부가 갈립니다.

 

여기서 말하는 법정 상속인은 민법 상의 상속인을 말하며, 이전에 작성한 문서에서 그 대상을 확인할 수 있습니다.

상속 (tistory.com)

 

 

 

민법에 따른 상속 순위는 아래와 같습니다.

순위	상속인	비고
1	직계비속 (자녀, 손자녀 등)	항상 상속인
2	직계존속 (부모, 조부모 등)	1순위가 없는 경우 상속인
-	배우자	1순위 또는 2순위가 있는 경우에는 1순위와 공동상속인 1순위 또는 2순위가 없는 경우에는 단독 상속인
3	형제 자매	1, 2순위가 없는 경우 상속인
4	4촌 이내 혈족 (삼촌, 고모, 이모 등)	1, 2, 3순위가 없는 경우 상속인

상속인들은 보증금을 반환받을 권리를 갖게 되고,

월세를 납부할 의무를 지게 됩니다.

 

법정상속인이 없다면

임차 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람(사실혼 배우자)가 임차권을 승계받게 됩니다.

사실혼 배우자는 민법에서 규정하는 상속인은 아니나, 주택임대차보호법에서는 사실혼 배우자가 임차계약을 승계할 수 있도록 규정하고 있습니다.

주택임대차보호법 제9조(주택 임차권의 승계) ① 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

 

만약 법정 상속인도 없고 사실혼 배우자도 없다면 국가에 귀속됩니다.

 

 

 

법정상속인이 있다면

법정상속인이 있는 경우, 이 법정상속인이 사망한 임차인과 동거를 하고 있었느냐에 따라 상속 내용이 달라집니다.

법정상속인의 동거 여부	사실혼배우자 여부	상속내용
O	O	법정상속인이 임차계약 승계
O	X	법정상속인이 임차계약 승계
X	O	법정상속인이 2촌 이내 친족인 경우 법정상속인과 사실혼 배우자가 공동승계
X	X	국가 귀속

 

주택임대차보호법 제9조(주택 임차권의 승계) ② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다. ③ 제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 제1항과 제2항의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권ㆍ채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.

 

임차계약을 승계할 경우 권리와 의무

기존 임차인의 사망으로 임대차계약을 승계하게 되었더라도 임대차 계약에 적용되는 법률 규정이 달라지지는 않습니다.

따라서 임차계약을 승계받은 상속인은 기존 임대차 계약의 조건들을 준수할 의무와 권리를 갖습니다.

• 권리 : 임대차주택인도청구권, 보증금반환청구권, 수선청구권, 차임감액청구권 등
• 의무 : 차임지급의무(월세), 원상회복의무 등

 

임차계약 승계 포기

임차계약 승계는 가능하지만, 돌려받아야 하는 보증금보다 내야 할 월세가 많을 경우에는 재산이 아니라 빚을 상속받게 됩니다.

이런 경우에는 다른 상속과 마찬가지로, 임차계약의 상속 또한 포기가 가능합니다.

임차계약 승계를 포기 하기 위해서는

임차인이 사망한지 1개월 이내에 승계자가 임대인에게 ‘임차권을 승계하지 않겠다’는 의사를 임대인에게 전달해야 합니다.

 

 

 

주의사항

상기한 내용들은 주택임대차보호법에 따라 보호되는 내용들을 나열한 것입니다.

상가의 경우에는 상가임대차보호법 상에서 따로 보호되는 내용이 없기 때문에 민법 상의 상속을 따릅니다.

따라서 상가의 경우에는 사실혼 배우자가 임차계약을 승계할 수 없습니다.