전세 계약 전 확인 가능한 정보들

국토부에서 9월 1일에 발표한 '전세사기 피해 방지 방안'의 후속으로

통계정보를 제공한다고 발표했습니다.

국토교통부 전세사기 피해 방지방안 (tistory.com)

 

 

그 정보들은

• 그 지역의 전세가율
• 그 지역의 보증사고 현황
• 그 지역의 경매낙찰 통계

입니다.

 

그런데, 아무리 좋은 정보들을 준다고 해도 그 정보들이 무엇을 의미하고 어떻게 해석해야 하는지 모른다면 그건 정보가 아니라 글자와 그림일 뿐입니다.

 

그래서, 국토부에서 제공한다는 정보가 무엇을 의미하고 어떻게 받아들여야 하는지 적어보겠습니다.

 

 

전세가율

전세가율이란, 그 집의 매매가 대비 전세가가 몇%인지를 나타내는 지표입니다.

집의 매매가가 1억이고 전세가가 7천만원이라면, 이 집의 전세가율은 70%입니다.

 

그렇다면 전세가율을 어떻게 활용할 수 있을까요?

보통의 집주인은 다음 세입자가 구해지면 다음 세입자가 주는 전세보증금을 지금의 세입자에게 주는 방식으로 세입자 교체를 합니다.

 

만약 집의 매매가가 4억이고 전세가가 3억 2천만원인 전세가율 80%의 집에 전세로 들어갔다고 가정하겠습니다.

2년간 잘 살고 보증금을 돌려받아 이사를 가려고 하는데, 부동산 시장에 불황이 와서 집의 매매가가 3억 3천만원이 되었습니다. 이 경우 매매가 3억 3천만원인 집에 3억 2천만원으로 전세를 들어오려는 세입자가 없기 때문에, 다음 세입자를 구하지 못하는 집주인은 현재 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하고 사고가 발생합니다.

 

이번엔 다른 가정을 하겠습니다.

집의 매매가가 4억이고 전세가가 2억원인 전세가율 50%의 집에 전세로 들어갔다고 가정하겠습니다.

2년간 잘 살고 보증금을 돌려받아 이사를 가려고 하는데, 부동산 시장에 불황이 와서 집의 매매가가 3억 3천만원이 되었습니다. 이제 이 집의 전세가율은 60%입니다. 이렇게 되면 사고가 발생할 확률이 줄어듭니다.

 

그래서 전세가율을 보는 것은 중요합니다.

 

 

보증사고 현황

보증사고란, 전세보증보험에 가입한 세입자에게 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못한 상황을 말합니다.

보증사고가 발생했으므로, 세입자는 보증공사로부터 전세보증금을 돌려받아서 퇴거를 할 수 있습니다.

 

그렇다면 보증사고 현황은 어떤 의미가 있을까요?

임대인이 다주택인 경우, 보통은 그 임대주택들이 가까운 곳에 몰려있는 경우가 많습니다.

이 임대인이 보증사고가 발생하면 특정지역의 보증사고 건수가 늘어나게 됩니다.

 

그래서 보증사고가 많이 발생하는 지역이 있다면 그 지역에서 전세계약을 할 때 위험계약을 체결하지 않도록

• 계약 전에는 매물의 권리관계 / 주변 매매ㆍ전세시세 / 임대인의 세금체납 여부 등을 면밀히 살피고
• 계약 이후에는 임대차 신고(확정일자 자동 부여), 전입신고를 통해 우선변제권을 확보하고, 전세자금 보증상품에 가입하는 등

경각심을 준다는 의미가 있습니다.

 

여기서 단점 또한 발생하는데, 보증사고가 높은 지역은 세입자들이 자연적으로 꺼리게 됩니다.

그러면 이 지역에 집을 소유하고 문제없이 잘 임대를 주고 있던 임대인들은 재산 상 피해를 보게됩니다. 

그리고 세입자들은 이 지역을 피해 다른 곳을 더 선호하게 되기 때문에 수요가 상승해서 다른 곳의 전세가는 소폭이라도 상승하게 됩니다.

 

 

경매낙찰 통계

국토교통부에서 제공하는 경매낙찰 통계 정보에는 

각 지역의 주택 경매 건 수, 낙찰 건 수 및 낙찰가율이 포함됩니다.

 

개인적인 생각으로, 여기서 필요한 정보는 낙찰율(주택 경매 건 수 대비 낙찰 건 수)라고 생각합니다.

낙찰이 된다면, 대항력 있는 세입자는 보증보험에 가입하지 않아도 낙찰자에게 보증금을 돌려받을 수 있기 때문에 보증금을 돌려받기 위해 기한 없이 기다리지 않아도 됩니다.

주택 경매 건 수와 낙찰 건 수 자체로는 불필요하다고 생각하는 이유는

경매가 걸리는 사유가 개인 자금 흐름에 문제가 생기는 경우가 대부분인데, 다주택자가 보증금을 돌려주지 못해서인 경우도 있지만 집주인이 장사 등의 개인사업을 하다가 망하는 경우도 있고, 집주인이 비용이 발생하는 어떤 일 때문에 빌린 돈을 갚지 못해서인 경우도 있습니다.

그래서 경매 건 수 자체가 많다고 해서 불안정한 지역은 아닙니다.

 

낙찰가율은 경매물건의 감정당시 가격과 경매 시점의 가격에 차이가 있고, 권리관계에 따라 대항력 있는 세입자의 보증금만큼을 뺀 가격으로 낙찰되는 경우가 있기 때문에 유의미한 정보가 아닙니다.

예를 들어 같은 빌라의 201호와 202호가 감정가 2억으로 경매가 나왔고 이후 시세 변동이 없었다 하더라도

201호에는 대항력 없는 세입자가 살고 202호에는 대항력 있는 세입자가 살고 있다면

201호는 1억 9천만원 낙찰, 202호는 3천만원에 낙찰이라는 결과가 나올 수 있습니다.

 

 

정보제공 다운받기

 

국토부에서 제공하는 통계정보는 누리집 (www.rtech.or.kr)에서 받을 수 있습니다.

부동산테크 (rtech.or.kr)