전대차 계약서를 쓰기 전 알아두어야 하는 것

임대차 계약은 일반적으로 집주인과 세입자가 맺는 계약입니다.

전대차 계약은 임대인에게 세입자가 빌린 집을 세입자가 다른 세입자에게 다시 빌려주는 계약을 말합니다. 즉, 재임대계약입니다.

 

예를 들어,

집주인 A와 임차인 B가 임대차 계약을 맺고 B가 임차주택 X를 빌렸는데

임차인 B가 전차인 C와 다시 임대차 계약을 맺고 임차주택 X를 빌려주는 것을 말합니다.

 

이 계약에서 각 관계를 따져보면

• 임대인 A - 임차인 B
• 전대인 B - 전차인 C

가 됩니다.

 

이러한 전대차는 임차인으로써 법의 보호를 받을 수도 있고 받지 못할 수도 있습니다.

그러면 어떤 경우에 전차인이 법의 보호를 받을 수 있는지 알아보겠습니다.

 

 

 

전차인이 법의 보호를 받을 수 없는 경우

임대인이 전대차 계약에 동의하지 않는 경우, 전차인은 임차인과 계약을 했더라도 법의 보호를 받을 수 없습니다.

민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

임대인의 동의 없이 전대차 계약이 맺어진 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

이 경우 임차인과 전차인의 대항력은 없습니다.

전차인은 법의 보호를 받지 못하니 당연하지만, 임차인의 대항력은 왜 없을까요?

전차인이 점유를 하도록 하기 위해 임차인이 점유를 중단했기 때문입니다.

대항력의 요건은 '전입신고를 하고 점유를 하고 있을 것'이기 때문입니다.

 

다만 임차인과 전차인 간의 계약 자제는 둘 사이에서 유효하므로 임대인이 계약을 해지했다면

계약이 해지됨으로 인해 보증금 반환 의무가 발생하고 해지에 따른 손해비용에 대한 논의를 할 수 있습니다.

 

 

 

전차인이 법의 보호를 받을 수 있는 경우

아래의 경우에는 전차인도 법의 보호를 받을 수 있습니다.

• 임대인이 전대차 계약에 동의를 한 경우
• 임대차계약서 상 특약에 '전대차 계약을 맺을 경우 임대인의 동의를 받지 않아도 된다'를 명시한 경우
• 임대인의 동의를 받지 않았으나, 임대주택의 전부가 아닌 소규모 전대 (방 1개만 전대하는 사례)를 한 경우

당연하게도 임대인이 계약 당시 동의를 하거나, 임대차 계약 당시에 동의를 한 경우에는 전대차 계약이 법의 보호를 받을 수 있습니다.

민법 제631조(전차인의 권리의 확정) 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.

이렇게 임대인의 동의를 받고 계약한 전대차의 경우, 임대차 계약이 해지통고로 종료되었을 때 임대인이 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 임대인과 임차인 간의 임대차 계약이 종료되었어도 전대차 계약서 상의 계약 기간동안 권리 주장을 할 수 있습니다.

민법 제638조(해지통고의 전차인에 대한 통지) ①임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다. ②전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조제2항의 규정을 준용한다.

 

 

 

그리고 특이한 것이 있는데, 임대인이 동의를 하지 않았어도 집 전부가 아닌 방 1개정도의 소규모 전대차도 법의 보호를 받을 수 있습니다.

민법 제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우) 전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.

민법 632조 규정 때문인데, 집 전부를 전대하는 것이 아닌 집 일부를 전대하는 것은 허용되기 때문입니다.

단, 이 경우에는 임대인이 동의를 한 경우와는 다르게 임대인과 임차인 간의 임대차 계약이 종료되면 전대차 계약서 상의 계약기간이 남아있다 하더라도 권리가 소멸하게 됩니다.

 

추가로 조금 복잡한 개념인데, '배신행위론'이라는 개념이 있습니다.

임차인이 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 맺었다고 하더라도 이 같은 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고는 볼 수 없는 특별한 사정이 임차인에게 있었다고 인정된다면 동의 없는 전대차 계약을 이유로 임대차 계약을 해지할 수는 없다

 

 

 

전차인의 권리와 의무

임대인이 전대차계약에 동의를 해서 법의 보호를 받는 정당한 전차인이 되면, 아래와 같은 권리와 의무를 얻게 됩니다.

	권리	의무
임대인에 대해		전대목적물 보관의무 계약 종료 시 목적물 반환의무 차임지급 의무
전대인(임차인)에 대해	수선요구 보증금 상관 청구	전대차계약 상의 의무

민법 제630조(전대의 효과) ①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다. ②전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.

여기서 중요한 부분이 나오는데,

전차인의 차임지급 의무는 전대인(임차인)이 아니라 임대인에게 발생합니다.

만약 전대인(임차인)이 자신에게 차임을 달라고 해서 주었다고 해도, 그 달에 임대인이 차임을 지급하라고 하면 지급해야 합니다. 

 

 

 

임대인 동의 없이 전대를 했을 경우 임차인이 받는 불이익

임대인 동의가 있는 전대를 했을 경우, 대항력이 유지됩니다.

• 전대차 계약 전에 임차인이 대항력을 취득했다면 최초 대항력 취득일부터 유효하며
• 전대차 계약 전에 대항력을 취득하지 않았다면 전차인의 대항력 취득일부터 유효합니다.

반대로 임대인 동의 없이 전대를 했을 경우에는 임차인의 대항력 취득했다 하더라도 대항력이 유지되지 않습니다.

단, 대항력이 없더라도 임대인이 전차인을 내보내기 위해서는 잘 타일러서 내보내거나, 협의를 하거나, 이도 안되면 명도소송을 진행해야 합니다. 

 

또한 임대인 동의 없이 전대를 했다면, 임대인은 이를 사유로 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.

임대차 계약을 당장 해지하지 않더라도 이는 계약갱신청구권 거부의 사유가 됩니다.