신탁 전세 사기 예방법

신탁전세를 잘 모르고 임대차계약을 진행하면 신탁전세사기를 당할 수 있습니다.

신탁물건은 계약하지 않는 것이 가장 안전하나, 

그래도 해야 한다면 글을 참고하여 최대한 예방하시기 바랍니다.

 

 

신탁 전세 구조

	설명
우선수익자	신탁회사에 대출을 실행한 금융기관
수탁자	부동산의 실제 소유주인 신탁회사
위탁자	신탁회사에 소유권을 넘기고 수익계약을 한 집주인
임차인	세입자

신탁등기 후에 수탁자와 우선수익자 동의 없이 위탁자와 계약한 임차인은 주택임대차보호법상 대항력이 없습니다.

위탁자에게는 대항할 수 있으나, 수탁자와 우선수익자에게 대항할 수가 없게됩니다.

 

대항력이 없는 상태에서 수탁자인 신탁회사가 임차인을 '불법점유'로 신고를 하면 집을 비워줘야 합니다.

이 때 보증금도 날리게 될 수 있습니다.

 

 

신탁 전세 사기 유형

1. 집주인 A가 부동산담보신탁 계약을 체결해 신탁회사B로 소유권을 이전
2. 집주인 A가 신탁회사 B의 동의 없이 임차인 C와 임대차계약을 체결
3. 집주인 A는 임차인 C에게 '신탁회사 B는 관리용역일 뿐이다'라고 설명
4. 임차인 C는 전세보증금을 집주인 A에게 이체
5. 신탁회사 B는 이후에 임대차계약 사실을 확인
6. 신탁회사 B는 임차인 C에게 집을 비울 것을 요청
7. 임차인 C는 대항력이 없어 집을 반환해야 하고, 신탁회사 B에게 보증금을 반환받을 수 없다
8. 임차인 C는 집주인 A에게 보증금반환청구 소송을 진행

 

 

신탁전세에서 임차인이 대항력을 갖는 경우

아래의 경우, 신탁전세여도 임차인이 대항력을 갖게 됩니다.

임대차계약이 신탁등기 전

• 임대차계약 후 임차인이 대항력요건을 갖춘 후 신탁등기가 되었을 때

임대차계약이 신탁등기 후

• 수탁자와 우선수익자의 '임대차 계약 동의 및 보증금 반환 채권 동의'를 얻은 위탁자와 임차인이 계약을 했을 때
• 우선수익자의 '임대차 계약 동의 및 보증금 반환 채권 동의'를 얻은 수탁자와 임차인이 계약을 했을 때

 

 

 

신탁 전세 계약 시 확인 할 사항들

만약 신탁등기된 집에 전세계약을 하려 한다면, 아래 내용들은 필수적으로 챙겨야 합니다.

• 부동산등기부등본 갑구(소유권)에 신탁등기 내용 확인
• 신탁원부에서 위탁자(집주인)에게 임대차계약 권한을 위임받은 사항이 있는지 확인하고, 내용이 없다면 계약 중지
• 신탁원부에서 신탁된 부동산에 설정된 채무가 있는지 확인하고, 채무가 있다면 계약 중지
• 신탁회사에서 임대차계약 동의·확인서 발급
• 임대차보증금은 위탁자(집주인)이 아닌 신탁회사에 이체하고 영수증 수령

여기서 부동산등기부등본은 인터넷에서 발급이 가능하나, 신탁원부는 등기소에 직접 방문해서 발급받아야 합니다.