집주인의 체납정보 확인으로 전세 사기 방지

국토부에서는 지속적으로 '전세사기 방지를 위한 임대차 제도개선안'을 발표하고 있습니다.

이번에는 임차를 하려는 세입자가 집주인의 체납내역, 기존의 다른 세입자들의 임대차정보를 확인 할 수 있는 권한을 주었습니다.

 

이 내용을 살펴보겠습니다.

 

 

 

집주인 체납정보 확인권

집주인이 세금 체납으로 경매가 진행된다면

임대인이 계약 전에 체납한 세금이 있는 경우 그로 인한 국가의 조세채권은 임차인의 보증금반환채권에 우선합니다

 

체납정보 확인권이란?

세금체납여부는 임대인이 알려주지 않는 이상 임차인이 되려는 사람이 알 수가 없습니다

그래서 이번에 개정되는 주택임대차보호법에서 임차인은 임대차 계약 체결 전에 임대인에게 납세증명서를 제시하도록 요구할 수 있게 되었습니다.

임차인의 피해를 줄이려는 시도입니다.

신설 - 주택임대차보호법 제3조의7(임대인의정보제시의무) ① 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인에게 체납 여부를 확인하기 위하여 ｢국세징수법｣제 108조 및 ｢지방세징수법｣제5조제2항에 따른 각 납세증명서의 제시를 요구할 수 있다. ② 제1항에 따른 요구를 받은 임대인은 이를 거부할 정당한 사유가 없는 한 납세증명서를 제시하여야한다. 이 경우 임대인은 요구받은 날 이후에 발급된 납세증명서를 제시하여야 한다. 다만, 임대차계약을 체결하려는 자가 그 이전에 발급된 납세증명서의 제시에 동의하는 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 임대인은 제2항의 제시를 갈음하여 ｢국세징수법｣제109조 제1항 및 ｢지방세징수법｣제6조 제1항의 동의를 할 수 있다

 

납세증명서 발급방법

납세증명서는 납부기한연장액, 압류·매각의 유예액 등을 제외하고는 다른 체납액이 없음을 증명하는 문서입니다.

인터넷으로 정부24 사이트에서 발급이 가능합니다.

 

 

 

집주인은 체납정보 확인을 거부할 수 있을까?

체납정보 확인권은 임차인이 임대인에게 '제시'할 수 있는 것이지, '제출'하도록 의무화 한 사항은 아닙니다.

하지만 대부분의 경우 임대인은 납세증명서를 제시해야 합니다.

임대인은 거부할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에만 거부할 수 있습니다.
정당한 사유가 어떤 것들인지는 아직 명확히 정의되지 않았습니다.

하지만 임대인이 거부한다고 해서 임차인이 체납정보를 확인하지 못하는 것은 아닙니다.

 

집주인이 납세증명서를 제출하지 않을 경우

임대인이 납세증명서를 제시할 수 없거나 제시하려 하지 않는 경우,

임차인이 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 동의를 해야 합니다.

임차인은 이를 통해 직접 임대인의 체납내역을 확인할 수 있습니다.

국세징수법 제109조(미납국세 등의 열람) ① 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물 또는 「상가건물 임대차보호법」 제2조에 따른 상가건물을 임차하여 사용하려는 자는 해당 건물에 대한 임대차계약을 하기 전에 건물 소유자의 동의를 받아 그 자가 납부하지 아니한 다음 각 호의 국세 또는 체납액의 열람을 임차할 건물 소재지의 관할 세무서장에게 신청할 수 있다. 이 경우 관할 세무서장은 열람 신청에 따라야 한다.  1. 세법에 따른 과세표준 및 세액의 신고기한까지 신고한 국세 중 납부하지 아니한 국세  2. 납부고지서를 발급한 후 지정납부기한이 도래하지 아니한 국세  3. 체납액

지방세징수법 제6조(미납지방세 등의 열람) ① 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물 또는 「상가건물 임대차보호법」 제2조에 따른 상가건물을 임차하여 사용하려는 자는 건물에 대한 임대차계약을 하기 전에 임대인의 동의를 받아 임대인이 납부하지 아니한 지방세의 열람을 임차할 건물 소재지의 지방자치단체의 장에게 신청할 수 있다. 이 경우 지방자치단체의 장은 열람신청에 응하여야 한다.

 

체납정보 확인권의 유효기간은?

납세증명서는 원칙적으로 요구받은 날 이후 발급된 것이어야 합니다.

하지만 당사자 편의를 위해 임차인이 되려는 사람이 동의할 경우에는 그 이전에 발급된 납세증명서의 제시로도 무방하도록 하였습니다.

 

 

 

선순위 임차인 정보 확인권

임대차 계약을 하려는 임차인은 임대인의 동의를 받아서 확정일자 부여기관에 선순위보증금 등 임대차정보를 요청할 수 있습니다

보통 다가구주택 임대차계약에서 이 내용들이 필요한데, 이를 통해 해당 주택에 전입한 다른 세입자들의 확정일자 부여일과 월세 및 보증금, 임대차 계약 기간 등을 확인할 수 있습니다.

하지만 임대인이 거부하면 정보의 확인은 불가했습니다.

 

그래서 이번에 개정되는 주택임대차보호법에서 임차인은 임대인에게 선순위보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있고, 임대인은 동의해야 합니다.

개정 - 주택임대차보호법 제3조의6(확정일자부여및임대차정보제공등) ④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다. 임대차계약을 체결하려는 자가 위 동의를 요구하는 경우 임대인은 이를 거부할 정당한 사유가 없는 한 동의하여야 한다