묵시적 갱신 기간과 계약갱신청구권 행사

묵시적 갱신은 임대인에게 불리하고 임차인에게 유리합니다.

때문에 임대차 계약 종료 시점이 다가오기 시작할 때, 계약 연장을 바라는 임차인은 임대인의 연락이 오지 않기를 바랍니다.

임대인의 연락이 오지 않으면 묵시적 갱신을 사용할 수 있기 때문입니다.

 

그러면 이 묵시적 갱신 상태가 되면 어떤 것이 유리한지, 어떻게 하면 묵시적 갱신 상태가 되는지 알아보겠습니다.

 

 

묵시적 갱신 발효 요건

임대인은 임차인에게 임대차 계약 종료 시점이 되기 전에 임대차계약 연장 거부, 조건 변경 또는 동일한 조건으로 재계약하는 것을 제안할 수 있습니다.

 

이 논의는 아래 기간 동안 진행되야 합니다.

• 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차 계약인 경우, 임대차 계약 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안
• 2020년 12월 10일 이전에 최초로 체결되거나 갱신된 계약의 경우에는 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안

묵시적 갱신은 임대인과 임차인 간에 재계약 도는 갱신계약 논의가 이루어 지지 않았을 경우 발효됩니다.

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

 

여기서 논의를 진행하는 주체는 임대인입니다.

논의 기간 동안 임대인이 임대차 계약 연장에 대한 의사를 전달하지 않았다면 묵시적 계약 갱신 상태가 됩니다.

 

 

묵시적 갱신의 효력

묵시적 갱신은 다음과 같은 조건으로 이전 임대차계약과 동일한 조건(2년, 보증금, 월세)로 계약이 갱신된 것으로 간주됩니다.

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

• 이전 임대차 계약과 동일한 보증금, 월세
• 2년의 임대차 계약기간

 

또한 묵시적 갱신은 양측 논의 없이 갱신된 것이므로, 계약서 작성에 따른 비용이 발생하지 않습니다.

 

묵시적 갱신 동일한 조건으로 연장 계약서를 쓴 것보다 임차인에게 훨씬 유리합니다.

연장 계약서를 쓴 경우에는 계약서상 명시한 임대차 기간을 임대인과 임차인이 모두 지켜야 합니다.

임대인과 임차인은 계약해지 협의를 하지 않는 한 서로에게 중도퇴거를 강제할 수 없습니다.

 

묵시적 갱신 상태인 경우, 임차인은 임대차 계약 기간 내에 퇴거를 원할 경우, 퇴거 3개월 전에 임대인에게 통보를 하면 됩니다.

묵시적 갱신 상태인 경우, 임대인은 임차인에게 중도퇴거를 요청할 수 없습니다.

주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 

 

요건에 해당하지만 묵시적 갱신을 할 수 없는 경우

세입자의 잘못으로 인해 묵시적 갱신이 성립되지 않을 때도 있습니다.

• 월세 2개월분을 연체한 사실이 있는 경우
• 주택 일부나 전부를 고의로 파손한 경우

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

이런 경우에는 임대인이 기간 내에 계약해지 의사를 밝히지 않았다면 묵시적 계약갱신 상태가 되는 것이 아니라 계약 해지가 됩니다.

 

 

묵시적 갱신과 계약갱신청구권 사용

묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 사용은 별개입니다.

따라서 최초임대차 계약 - 묵시적 갱신 - 계약갱신청구권 사용이 가능하고

최초임대차 계약 - 계약갱신청구권 사용 - 묵시적 갱신도 가능합니다.