임대차계약서 작성 : 임차인에게 유리한 특약들

임대차계약서를 작성할 때에는 특약들을 넣을 수 있습니다.

이런 특약들에는 유효한 것이 있고 유효하지 않은 것이 있으며,

임대인에게 유리한 특약이 있고 임차인에게 유리한 특약이 있습니다.

 

 

이전 글에서는 임대인에게 유리한 특약들을 살펴보았습니다.

임대차계약서 작성 : 임대인에게 유리한 특약들 (tistory.com)

 

이번 글에서는 임차인에게 유효하며 유리한 특약들을 몇가지 알아보겠습니다.

 

임차인이 설정할 수 있는 특약들은 소송 발생 시 문제가 될만한 부분들을 확실하게 한다는 생각으로 걸어놓는 것이 좋습니다.

 

1. 새로운 권리 설정에 대한 내용

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'임대인은 잔금일까지 권리변동을 하지 않는다.'

또는

'임대인은 계약시점부터 임대차계약이 끝날때까지 새로운 권리설정을 하지 않는다'

 

흔하게 발생하는 전세사기는 권리변동으로 발생합니다.

 

 

계약당시와 잔금일(입주 당일)의 임대인이 바뀌었다거나,

잔금일(입주 당일)에 임대인이 새로운 대출을 받아서 내 대항력이 없어진다거나 하는 일들이 전세사기에서 발생합니다.

 

이 특약을 걸지 않으면 내 보증금을 날릴 수 있는 위험성이 매우 크기 때문에 특약을 걸어놓고,

특약사항 위반 시 계약해지를 요청해야 합니다.

 

 

2. 입주 전까지 발생하는 비용 부담에 관한 내용

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'입주 전까지 발생하는 관리비와 공과금은 임대인이 부담한다.'

입주 전까지 발생하는 관리비와 공과금은 새 임차인이 사용한 비용이 아니므로 부담할 이유가 없습니다.

하지만 이런 특약을 걸어놓지 않았다가 입주 후에 이 비용을 전가시키는 임대인을 만난다면 골치가 아파집니다.

 

예방차원에서 걸어놓는 것이 좋은 특약입니다.

 

 

3. 전세계약 근저당 말소

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'임대인은 전세보증금 잔금을 입금받은 날 근저당을 모두 말소한다'

보통 전세계약 시 들어가는 특약입니다.

 

근저당을 말소하지 않으면 이 주택의 총 대출비용은 근저당+전세금이 됩니다.

주택가격 대비 전세금이 작다면 몰라도, 보통은 근저당+전세금이 주택가격을 넘어가게됩니다.

이 경우에 집주인에게 금전상의 문제가 발생하면 임차인은 대항력이 없어 보증금을 날리게 됩니다.

 

 

공인중개사를 끼고 계약하면 대부분의 경우 중개사님이 알아서 넣어주시는 특약이니, 한번 더 확인하시면 됩니다.

 

 

4. 전세대출 협조

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'임대인은 전세대출 가입에 협조한다. 집주인 비협조로 전세대출 불가 시 임대인 측의 사유로 계약이 파기됨에 동의하며, 배액배상한다'

전세대출을 하려면 임대차계약서가 필요하고, 대출기관과 집주인 간 확인절차가 필요합니다.

만약 임대차계약서를 이미 작성했는데 집주인이 전세대출에 협조하지 않아서 대출불가 판정이 나오면, 곤란한 상황에 빠지게 됩니다.

 

집주인이 협조를 하지 않아 전세대출이 실행되지 않았지만, 특약이 없는 상태에서 이를 사유로 계약을 해지하면 계약해지의 잘못은 임차인에게 가게 됩니다.

전세대출을 방해한 것은 집주인인데 왜 내 잘못이냐고 할 수 있지만, 전세대출이 실행되건말건 임차인은 보증금을 잔금일까지 지불하는 것이 계약사항이기 때문입니다. 특약이 없는 한 전세대출은 이 임대차계약의 필수요소가 아닙니다.

 

 

임차인의 특약은 조금이라도 필요한 생각이 들면 걸어봐야 합니다.

공인중개사분들도 많은 특약을 써봤기 때문에 대부분은 특약을 써줍니다.

하지만 '이런 특약은 어떤 집주인도 안해줘요' 라는 말을 듣는다면 그 특약은 포기하는게 좋습니다.