살고 있는 집이 경매 당했다면

어느날 법원에서 나에게

'내가 살고 있는 전세집(또는 월세집)이 경매를 당했다'고 알려온다면,

 

어떻게 해야 할까요?

아마 법원에서 서류가 왔다는 것, 집이 경매 당했다는 것으로 패닉에 빠질 수 있습니다.

 

 

하지만 이런 상황일 수록 정신을 차리고 할 수 있는 것들을 해야 합니다.

 

만약 전세보증보험에 들었다면, 보증보험사에 연락을 해보면 됩니다.

보증보험사에서 안내하는 것을 따르면, 보증보험사에서 보험금(보증금)을 돌려줄 것입니다.

 

하지만 만약 보증보험에 들지 않았는데 살고 있는 집이 경매를 당하는 상황이 되었다면, 아래의 순서를 따라봅니다.

1. 등기부등본 확인
2. 전입신고와 확정일자 확인
3. 배당신청
4. 경매낙찰자와 협상

 

 

1. 등기부등본 확인

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우선 등기부등본을 확인해야 합니다.

등기부등본은 인터넷 대법원 등기소에서 발급받을 수 있고, 발급비용은 700원입니다.

 

등기부등본 발급과 확인 (tistory.com)

등기부등본 발급과 확인

 

이 때 등기부등본은 '등기기록 전부사항 중 현재유효사항'으로 된 등기부등본을 보시면 됩니다.

등기부등본을 발급받았다면, '갑구'와 '을구' 부분을 확인해야 합니다.

 

등기부등본 갑구에서 확인 할 사항

등기부등본 갑구에서는 '경매개시' 부분을 봐야 합니다.

등기부등본의 갑구 : 경매개시결정 (tistory.com)

등기부등본의 갑구 : 경매개시결정

이 부분에 등기가 되었다면 정말로 경매가 진행되고 있는 것이 맞습니다.

 

등기부등본 을구에서 확인 할 사항

경매가 개시되려면 근저당이 걸려있거나, 가압류가 걸려있어야 합니다.

등기부 등본의 을구에서 근저당 또는 가압류 같은 권리들 중 가장 빠른 날짜의 권리를 찾아야 합니다.

가장 빠른 권리를 찾았다면 그 날짜를 기억하시고 다음 순서로 넘어갑니다.

 

 

부동산 등기부등본의 을구 : 저당과 근저당의 차이 (tistory.com)

부동산 등기부등본의 을구 : 저당과 근저당의 차이

부동산 등기부등본의 을구 : 압류와 가압류 차이 (tistory.com)

부동산 등기부등본의 을구 : 압류와 가압류 차이

 

 

2. 전입신고와 확정일자 확인

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경매가 걸려있다고 해도,

대항력이 있다면 당장 보증금을 잃는다거나 집에서 내쫓길 걱정은 하지 않아도 됩니다.

하지만 대항력이 없다면 보증금을 일부 또는 전액을 잃을 수 있으며, 경매 낙찰이 될 경우에는 낙찰자에게 집을 비워줘야 합니다.

 

전입신고 일자를 확인하면 내가 대항력이 있는지, 보증금의 보존이 가능한지 알 수 있습니다.

 

	요건	보증금의 보존
대항력이 있는 경우	전입신고일자가  근저당 또는 가압류 같은 권리들 중 가장 빠른 날보다 1일 이상 빠르며, 현재 주택을 점유하고 있는 경우	모두 보존 가능
대항력이 없는 경우	전입신고일자가  근저당 또는 가압류 같은 권리들 중 가장 빠른 날과 같거나 느린 경우 또는 현재  주택을 점유하고 있지 않은 경우	전액 보존이 불가능 배당신청을 한 경우에만 일부라도 회수 가능

여기서 말하는'점유하고 있지 않은 경우'란, 집 내부에 짐이 하나도 없는 상태를 말합니다.

 

전입신고와 확정일자, 점유 그리고 대항력 (tistory.com)

전입신고와 확정일자, 점유 그리고 대항력

 

확정일자를 확인하면 배당 순서를 알 수 있습니다.

확정일자는 전입신고 없이는 무의미하며, 전입신고보다 빠른 날짜인 경우에는 전입신고와 같은 날짜부터 효력을 발휘합니다.

 

전입신고 및 확정일자가 근저당/가압류 등의 권리보다 1일 이상 빠르고 점유를 하고 있는 경우

• 국세(당해세)와 경매신청비용, 체불임금보다는 배당순위가 느립니다.
• 기타 근저당, 가압류 등 보다는 배당순위가 빠릅니다.

전입신고 또는 확정일자가 근저당/가압류 등의 권리일자와 같거나 느린 경우 또는 점유를 하고 있지 않은 경우

• 국세(당해세)와 경매신청비용, 체불임금보다는 배당순위가 느립니다.
• 기타 근저당, 가압류 등 보다 배당순위가 느립니다.

후자의 경우, 경매 배당으로는 보증금을 돌려받을 확률이 거의 없다고 보면 됩니다.

후자의 경우에는 보증금이 충분히 작다면 소액임차인 최우선변제로 보증금의 일부 반환을 시도할 수 있습니다.

내 전월세 보증금을 지키자 (3) - 소액임차보증금 (tistory.com)

내 전월세 보증금을 지키자 (3) - 소액임차보증금

 

가장 빠른 근저당/가압류 설정일자에 따라 소액임차 보증금이 달라지므로 확인이 필요합니다.

소액임차보증금과 최우선변제금액 범위 - 서울과 광역시, 세종시 (tistory.com)

소액임차보증금과 최우선변제금액 범위 - 서울과 광역시, 세종시

소액임차보증금과 최우선변제금액 범위 - 경기,강원,충청,전라,경상,제주 (tistory.com)

소액임차보증금과 최우선변제금액 범위 - 경기,강원,충청,전라,경상,제주

 

여기까지 왔다면 내가 보증금을 전액 돌려받을 수 있는지,

일부라도 돌려받을 가능성이 있는지,

아니면 돌려받을 가능성이 없는지를 알 수 있게 됩니다.

 

 

3. 배당신청

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내 보증금을 돌려받을 가능성이 확인되면,

배당을 신청할 지를 선택하면 됩니다.

 

상황에 따라 배당신청을 해야 하는 경우가 있고, 배당신청을 하지 않아도 되는 경우가 있습니다.

 

전입신고와 확정일자가 동일한 날짜인데 대항력이 있다면,

나는 '대항력'과 '우선변제권' 2가지 권리를 소유하게 됩니다. 이 경우에는 

• 배당신청을 하지 않고 '대항력'을 행사하여 임대차기간동안 거주하고 경매낙찰자에게 보증금을 돌려받거나
• 배당신청을 하고 '우선변제권'을 행사하여 경매 배당으로 보증금을 돌려받을 수 있는데
  • 배당으로 보증금을 전액 돌려받는 경우에는 낙찰자에게 주택을 반환해야 합니다.
  • 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하는 경우에는 낙찰자에게 남은 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
    • 낙찰금액이 보증금보다 작은 경우
    • 경매신청비용, 국세(당해세), 임금체불비용을 빼고 남은 배당금액이 보증금보다 작은 경우
  • 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하는데 낙찰자가 남은 보증금을 돌려주는데 지연이 발생하면, 그 금액을 전부 받을 때까지 주택 반환도 지연되므로 계속 거주할 수 있습니다.

 

대항력이 없다면 무조건 배당신청을 해야 합니다.

• 소액임차인에 해당할 경우, 소액임차 최우선변제 제도로 다른 채권자들보다 우선해서 보증금 전액 또는 일부를 돌려받을 수 있습니다.
• 소액임차인에 해당하지 않으면, 배당금이 남기를 바래야 합니다.
• 배당을 신청하지 않으면, 배당금이 남더라도 돌려받을 수 없습니다.

 

나의 상황에 따라서 배당신청 여부를 선택하면 됩니다.

 

 

4. 경매낙찰자와 협상

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경매 결과가 나왔다면, 낙찰자가 방문을 해 올 것입니다.

	대항력이 있고 배당순서가 1순위	대항력이 없고 배당순서가 후순위
배당신청을 하지 않은 경우	낙찰자가 임대차계약을 승계 낙찰자가 보증금 반환의무를 가짐 임대차 계약기간까지 거주 가능	할 수 있는 것 없음
배당신청을 할 경우	배당으로 보증금 회수 배당으로 보증금 전액 회수가 안되면 낙찰자가 잔액을 인수하여 반환의무를 가짐 낙찰자가 보증금 잔액 반환 시 주택을 반환해야 함	소액임차인이거나 배당금이 남았다면 배당 수령 낙찰자가 요구 시 주택을 반환해야 함

 

대항력이 있고 배당신청을 하지 않았다면,

• 연락처를 교환하고 임대차계약기간이 만료될 때 쯤 계약 연장/갱신/종료를 논의하면 됩니다.

대항력이 있고 배당신청을 했다면,

• 배당으로 보증금을 전액 회수 했다면 낙찰자와 신규계약/종료를 논의하면 됩니다
• 배당으로 보증금을 전액 회수 하지 못했다면 낙찰자와 남은 보증금 반환시점을 논의하면 됩니다. 그 시기에 신규계약을 하거나 계약종료를 해도 됩니다.

 

대항력이 없고 배당신청을 했다면,

• 주택을 반환하거나(보증금 회수는 불가) 신규 계약을 논의하면 됩니다.
• 남은 배당금이 있다면, 이사날 또는 신규계약일에 낙찰자에게 명도확인서를 받아서 법원에 제출 후 배당금을 받으면 됩니다.
• 낙찰자가 신규계약 의사가 없고 주택반환을 요구할 수 있는데, 이를 거부하면 낙찰자는 법원에 인도명령과 강제집행을 할 수 있습니다.

 

어려운 일을 당한 분에게 도움이 되길 바랍니다.