월세 거주를 추천하는 이유

저는 집 매매를 준비한다면 월세로 거주하는 것을 추천합니다.

 

'전세는 내 능력보다 좋은 곳에 살 수 있게 해준다. 전세로 살고 있는 곳은 내 능력의 집이 아니다'

는 말이 있습니다.

저도 이 말에 동의하며, 집을 살 준비를 하고 있다면 전세를 살면 안된다고 생각합니다.

 

그렇게 생각하는 이유는

1. 전세가 매매나 월세보다 거주비용이 저렴하기 때문에 상대적으로 좋은 곳에 거주가 가능하나

2. 막상 집을 사려고 하면 현재의 만족하는 전세집과 비교가 되기 때문에 이미 눈이 높아져 있어 내 능력으로 매매할 수 있는 집은 눈에 차지 않기 때문입니다.

 

 

전세로 살 수 있는 집은 매매로 살 수 있는 집보다 좋다

 

매매와 비교했을 때

전세 보증금은 매매가보다는 작고

전세 보증금 대출은 주택담보대출보다 비율이 높으며

전세 보증금 대출의 이자는 주택담보대출의 이자보다 적기 때문에

모아놓은 돈도 적고 상환능력이 상대적으로 작아도 됩니다.

따라서 전세를 살게 되면 내 능력으로 매매할 수 있는 집보다 더 좋은 집에서 거주하는게 가능합니다

 

월세의 경우

월세보증금은 매매가보다 훨씬 작고

월세 보증금 대출은 주택담보대출보다 비율이 높으며

월세 + 보증금 대출 이자는 주택담보대출의 이자보다 높기 때문에

모아놓은 돈은 적지만 상환능력은 상대적으로 커야합니다.

따라서 월세는 전세와 달리 내 능력으로 매매할 수 있는 집보다 더 좋은 집에서 거주하는 것은 어렵습니다.

 

경기도의 한 구축 아파트를 예로 들면

89㎡의 마지막 매매가는 4억 7,000만원 / 전세가는 2억 3,000만원 / 월세는 보증금 3,000만원 월세 110만원 입니다.

만약 이 집을 LTV 70%와 4%의 금리를 적용받아 매매를 한다면

1억 4,100만원의 현금과 3억 2,900만원의 대출로 집을 살 수 있고, 월 157만원의 원리금 대출(월 이자 약 109만원부터 서서히 줄어듬)을 30년간 상환해야 합니다.

이 집을 전세대출 4%의 금리로 들어간다면

6,900만원의 현금과 1억 6,100만원의 대출로 전세보증금을 낼 수 있고, 월 53만원의 대출이자를 2년간 상환해야 합니다.

이 집을 월세보증금 대출 없이 거주할 경우

3,000만원의 현금으로 월세보증금을 낼 수 있고, 월 110만원의 월세를 2년간 지불해야 합니다.

 

위에서 설명한대로 보유현금은 매매 시에 가장 많이 필요하고, 월세 시에 가장 적습니다.

상환액은 이자만 계산하였을 때 월세가 가장 높고, 전세가 가장 저렴합니다.

 

 

현재 내 조건에서 매매를 하기 위해 무엇을 더 해야 하는가

눈높이도 중요하지만, 내가 무엇을 더 해야 하느냐도 차이가 있습니다.

위에서 알아보았다 싶이, 전세로 살던 집을 매매로 전환하려면 2가지를 해야 합니다.

현금 보유량을 늘려야 하고, 월 상환능력도 높여야 합니다.

월세로 살던 집을 매매로 전환하려면 1가지만 하면 됩니다.

현금 보유량만 늘리면 됩니다. 월 상환능력은 이미 충분하기 때문입니다.

 

 

3. 현금 자금 흐름은 월세가 전세보다 좋다

눈높이를 낮출 수 있고 월 상환능력을 높인다 해도, 전세로 거주시에는 매매가 어려운 큰 단점이 하나 존재합니다.

전세보증금에 대부분의 자금이 묶여있기 때문에 매매하고 싶은 집이 급매로 저렴하게 나와도 가용한 자금이 부족해 계약하기 어렵다는 것입니다.

반대로 같은 양의 현금을 보유한 상황이라면 월세 거주시에는 집에 계약금이라도 걸 수 있습니다.

 

 

아직 집을 살 준비가 되지 않았고 아껴서 돈을 모으고 있는 중이라면 상관없으나,

어느정도 준비가 되어 집 매매를 준비중인 분들을 위한 글입니다.