임대주택리츠 규제 완화

｢부동산투자회사법 시행령｣ 개정안이 5월 3일 국무회의에서 의결되어, 5월 9일부터 공포·시행됩니다.

 

부동산 투자회사는 크게 2가지로 구분되는데 부동산투자회사(리스)가 있고 자산관리회사가 있습니다.

부동산투자회사(리츠)

• 주식회사 형태로 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 돌려주는 부동산 간접투자기구입니다.
• 투자자는 리츠에 투자를 하고, 수익을 받습니다.

자산관리회사

• 부동산투자회사(리츠)로부터 자산의 투자·운용업무를 위탁수행합니다.

 

 

시행되는 ｢부동산투자회사법 시행령｣ 개정안의 주요 내용은 크게 4가지입니다.

1. 임대주택리츠의 임대보증금 관련 규제 개선
2. 자산관리회사의 자기자본(70억) 요건 미달 시 인가취소 규정 합리화
3. 투자자 보호 등을 위한 협회 역할 확대
4. 리츠에 대한 공적 투자자* 범위에 “교정공제회” 추가

 

 

① 임대주택리츠의 임대보증금 관련 규제 개선

기존 법령

리츠는 총 자산의 70% 이상을 “부동산”으로 구성해야 합니다.

그렇지 않는 경우에는 영업인가 등을 취소하거나, 형사처벌 대상으로 규정됩니다.(｢부동산투자회사법｣ 제25조, 제42조, 제51조)

 

변경점

이 중 임대보증금으로 유입된 현금은 규제대상에서 제외됩니다.

 

변경 사유

임대주택리츠는 주택을 임대하고 받은 보증금 중 일부를 현금으로 보유하게 됩니다.

이렇게 일시적으로 임대보증금 유입이 급증하면, 자산 중 현금비율이 높아져 부동산자산 비율 규정을 위반하는 경우가 발생하게 됩니다.

(현금 30: 부동산 70 상태에서 임대보증금으로 현금 35:부동산 65가 되는 경우가 발생)

 

하지만 임대보증금은 부동산 투자회사 운영상 발생할 수 밖에 없고 또한 향후 임차인에게 반환예정인 자산입니다.

따라서 앞으로는 자산구성비율 산정 시 임대보증금을 제외할 예정입니다.

 

효과

이에 따라 임대주택리츠의 운영 중 영업인가 취소, 형사처벌에 대한 부담을 덜게 되었습니다.

 

 

 

② 자산관리회사의 자기자본 요건 미달 시 인가취소 규정 합리화

자산관리회사은 자기자본이 70억원 요건을 충족해야 합니다.

그렇지 못할 경우에는 인가가 취소됩니다.

 

변경점

자산관리회사가 자기자본 요건(70억원)에 미달하더라도

• 아직 설립인가 후 2년 이내이거나
• 2년 연속 미달한 것이 아니라면

인가취소 사유에 해당하지 않는 것으로 개선됩니다.

 

변경 사유

기존에는 사업개시 초기이거나 일시적 실적 악화로 불가피하게 자기자본이 미달된 경우에도 예외 없이 인가취소되었는데

이로인해 오히려 수탁 중인 리츠의 투자자 피해가 발생하였기 때문에 완화되었습니다.

 

 

③ 투자자 보호 등을 위한 협회 역할 확대

일반 투자자에 대한 교육과 업계 종사자에 대한 준법·윤리교육을 협회 사무로 새롭게 도입합니다.

또한 현재 국토부에서 직접 수행하고 있는 자산운용전문인력의 변경관리 업무를 협회에 위탁하여 운영하게 됩니다.

 

④ 리츠에 대한 공적 투자자 범위에 “교정공제회” 추가

2015년 ｢교정공제회법｣ 제정으로 설립된 교정공제회도 리츠의 공모의무가 면제되는 공적 투자자 범위에 포함되게 됩니다.

 

기존

국민연금, 군인공제회 등 연기금이 투자하는 리츠의 경우 공공성을 인정하여 여러 완화규정을 적용 중 입니다.

• 리츠의 공모의무 면제
• 1인 주식소유 상한(50%) 예외
• 등록제(일반 리츠는 인가제) 등

하지만 교정공제회는 이를 적용받지 못해 리츠 투자에 대한 제약이 있었습니다.

 

변경점

앞으로는 교정공제회도 타 연기금과 동일한 완화규정을 적용받게 됩니다.