1주택 임대인을 위한 상생임대인 정책

정부에서 '2022년 경제정책방향'의 하나로 '상생임대인 정책'을 발표하였습니다.

이 정책에 대해 정리합니다.

 

상생임대인이란?

집주인이 전월세 재계약 시 임대료를 5% 이내로 증액할 경우

공시지가 9억 이하 주택을 가진 1세대 1주택자에 하여

1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례 적용을 위한 실거주 요건 2년 중 1년을 인정하는 정책입니다.

 

1세대 1주택 양도소득세 비과세란?

1세대 1주택자가 매매가 12억 이하로 주택을 매매할 경우 아래 요건을 만족하면 양도소득세를 비과세, 즉 내지 않아도 되는 제도입니다.

• 매매 주택이 조정대상지역 내의 주택이라면 2년 보유, 2년 거주
• 매매 주택이 조정대상지역이 아니면 2년 보유

 

만약 위의 1년을 인정받는다면

• 매매주택이 조정대상지역 내의 주택이라면 2년 보유, 1년 거주
• 매매 주택이 조정대상지역이 아니면 2년 보유

요건을 만족하면 됩니다.

1세대 1주택 양도소득세 비과세 기준 12억 완화 (tistory.com)

1세대 1주택 양도소득세 비과세 기준 12억 완화

규제지역 현황 : 2021. 08. 30 (tistory.com)

규제지역 현황 : 2021. 08. 30

 

 

정책을 내놓은 이유?

2020년 8월에 임대차 3법 중 계약갱신청구권이 시행되었습니다.

이 때 계약갱신청구권을 사용한 임차인들의 계약이 2022년 8월, 즉 올해 8월에 끝나게됩니다.

이미 한번 계약갱신청구권을 사용했기 때문에, 이 임차인들은 계약갱신청구권을 사용할 수 없습니다.

이 임차인들은 다음 전세집을 찾을 수밖에 없습니다. 임대인들은 이미 올라간 시세대로 전세가격을 받길 원하는데 이를 감당할 수 있는 임차인들은 많지 않기 때문입니다.

 

그래서, 정부에서는 이 임차인들이 5% 증액한 금액으로 더 거주할 수 있도록 이 정책으로 임대인들을 설득하려는 것입니다.

 

그런데, 이 정책에는 문제점이 많습니다.

 

이번 정책의 문제

1. 1주택자만이 적용 대상이다

민간에서 실질적인 전월세의 공급자는 다주택자입니다. 1주택자도 전월세의 공급자 역할을 하긴 하지만, 그 물량차이는 큽니다.

게다가, 이번 정책은 정부에서 그토록 적폐라고 한 갭투자자들에게 혜택을 주는 것입니다.

갭투자자는 다른 것이 아닙니다. '전세 있는 집을 매매가에서 전세가를 뺀 만큼만주고 매매하여 소유한 사람'입니다. 즉, 전세 있는 집을 산 사람입니다.

정부는 갭투자를 하지 말라고 말을 하면서, 1주택을 갭투자하는 사람들에게 헤택을 주는 모순을 범하고 있습니다.

 

2. 공시지가 9억 이하의 주택만이 적용 대상이다

집값 상승과 공시지가 현실화에 따라 공시지가가 많이 상승한 상태입니다. 정부는 공시지가 현실화에 따라 공시지가를 시세의 90%까지 올리겠다고 공언했습니다.

서울 아파트 중위 매매가격은 10억8000만원이다. 현재는 공시지가가 70~75% 수준이라고 해도, 결국 90%까지 상승하면 이 정책의 대상이 되는 주택은 하위 50%입니다.

 

3. 거주요건은 조정대상지역에서만 적용된다

1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건에 따르면, 이 정책은 조정지역이 아닌 지역에선 큰 의미가 없습니다.

비조정지역에서는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건에 거주요건이 없기 때문입니다.

 

4. 집주인에게 그다지 매력적인 조건이 아니다

집주인의 입장에서 생각해봅시다

임대료를 시세대로 올리는 것 vs 양도소득세 비과세 거주요건 1년 감소

집주인 입장에서는 임대료를 시세대로 올리는 것이 더 이득입니다. 1년을 거주하나 2년을 거주하나 큰 차이도 없고, 거주를 위해 집에 들어갔는데 1년만에 나오기에는 이사비용, 인테리어 비용(최소한 도배, 장판정도)이 아깝기 때문입니다.

 

즉 종합하면, 그 대상이 1&2&3의 조건이 합쳐지면서 그 대상도 많지 않은데 4번에 따라 혜택도 크지 않습니다.

 

그렇다면 이 정책은 정말로 임대인에게 혜택을 주고 임차인에게 2년 더 거주할 수 있는 기회는 주는 것이 맞는지 의문이 듭니다.

오히려 정부에서는 '상생임대인이라는 좋은 정책을 펼치려고 하는데 집주인들이 협조를 안해준다'라는 편가르기를 하려는 것이 아닐까하는 의심이 듭니다