규제의 역설

정부는 7월 28일 대국민 부동산 담화에서

여전히 규제지역 지정 및 해제와 관련해 정책 변화를 고려하지 않고 있으며

공급확대와 실수요자 외에 부동산대출을 최대한 억제할 것이라고 밝혔습니다.

 

이렇게 부동산규제가 지속되고 있는 와중에

'규제의 역설'이라 할만한 상황들이 벌어지고 있습니다.

 

규제지역의 역설

'규제지역'이라는 것이 만들어 지기 전에는 규제지역의 인기가 높았고, 그만큼 가치가 높았습니다.

하지만 지금은 그 곳들이 '규제지역'으로 지정되며 거래가 힘들어지자

규제가 덜한 비규제지역의 가치가 높아지고 있습니다.

 

KB리브온에서 발표한 7월까지 아파트 매매가격지수 변동률을 보면,

비규제지역 매매가격이

비교적 저렴한 부동산 가격과 적은 규제로

높은 상승률을 보이고 있음을 확인할 수 있습니다.

주택가격 상승률의 의미

 

이러한 비규제지역들에도 규칙이 있는데,

광역대도시 등 규제지역에 인접한 비규제지역 지방도시들을 중심으로 한다는 것입니다.

 

현재 규제지역 현황과 내용은

규제지역 현황 : 2020년 12월 17일

 

대출규제의 역설

올해 상반기까지가 지역과 세금에 대한 규제였다면,

하반기부터는 대출규제도 추가되었습니다.

 

현재 대출규제 현황은

DSR이란? 차주별 DSR 규제

 

신용대출과 전세대출 규제

 

개인의 대출 총량도 규제하지만

대출을 해주는 금융권에도 규제를 하고 있습니다.

 

위의 글을 쓸 당시에는 NH농협은행, 우리은행, SC제일은행이 대출을 중단하고 있지만

이 은행들에서 대출을 못 받은 사람들은 다른 은행에서 대출을 실행하려 할 것이고

그러면 다른 은행들도 지금의 가계대출 증가율을 유지하게 된다면

곧 대출한도를 소진하게 되어 대출을 중단하게 되는 연쇄작용이 발생할 것입니다.

 

대출을 실행하려고 계획을 하고 있거나 대출을 할 수 밖에 없는 사람은

이 은행에서 대출이 안된다고 하면

저 은행에서 대출이 되는지 알아볼 수 밖에 없습니다.

이런 사람들은 대출을 해주는 은행의 대출조건(금리)이 좋지 않더라도 대출을 해주는 곳을 찾을 수밖에 없습니다.

 

이러한 대출 규제로 인해 분양시장에서도 문제가 발생할 수 있습니다.

중도금 집단대출도 규제를 받아서

중도금 대출이 현재 불투명한 상황이라는 것입니다.

 

즉, 현재의 상황은

주택을 마련하려면 100% 본인의 현금으로 사거나

고금리를 치르더라도 대부업체나 사금융을 통해 자금을 조달해야 합니다.

 

100% 본인의 현금으로 사려면 금수저가 아니면 힘들고

고금리를 치르는 것은 자칫 잘못하면 이후의 인생이 힘들어질 수 있습니다.

 

규제의 결과

이렇게 규제를 한 결과는 어떤지 살펴보겠습니다.

 

서울 부동산 매매 거래량

	1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월
아파트	5,796건	3,874건	3,788건	3,666건	4,795건	3,937건	4,362건	857건
연립·다세대	각 월별 4,500건~6,000건							1,153건

 

서울 부동산 전·월세 거래량

	1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월
아파트	1만5,992건	1만4,517건	1만6,444건	1만4,883건	1만5,676건	1만3,843건	1만1,739건	7,269건
연립·다세대	각 월별 8,000건~9,400건							3,827건

 

각종 부동산 규제(세금, 대출)과 그로 인한 가격 급등으로 아파트부터 빌라까지 거래량이 뚝 떨어졌습니다.

하지만 이것이 수요가 감소하여 거래가 줄어든 것인지

수요를 제한하여 거래가 줄어든 것인지

시장의 분위기를 보면 알 수 있습니다.

 

수요가 감소하였다는 것은 사람들이 집을 사기 싫어한다는 것을 의미하고

수요를 제한하였다는 것은 사람들이 지금은 집을 사지 못하도록 눌러두었지만 언제고 기회가 오면 살 것이라는 것을 의미합니다.

전자가 매수자 우위 시장, 후자가 매도자 우위 시장입니다.

 

사람들이 집을 사고 싶어 하는지, 사고 싶은데 못 사게 하는 것인지를 봐야 하는데

지금은 사고 싶은데 사지 못하게 하는 매도자 우위 시장입니다.

매도자 우위 시장에서는 거래량이 감소했다고 가격 하락이 발생하지 않습니다.

 

당분간은 이런 분위기가 계속 될 것 같습니다.