청약제도 개편과 한시적 무주택자 양산

특별공급 청약제도 개선 (1인가구, 맞벌이) (tistory.com)

특별공급 청약제도 개선 (1인가구, 맞벌이)

국토교통부에서는 청약제도 중 특별공급에 관한 개편을 발표했습니다.

개편 내용의 상세 내용은 위 글의 링크에서 확인할 수 있는데,

 

전체적인 내용을 정리하면

'기존에 특별공급을 받을 수 있던 대상의 물량의 일부(30%)를

1인가구와 소득기준을 초과하는 맞벌이 신혼부부에게도 참여자격을 주겠다'

입니다.

 

여기서 주의깊게 보아야 하는 것은

• 기존 물량 일부의 전환
• 전환된 물량에 대해 기존 대상에 더하여 신규 대상에게도 참여자격을 주겠다

입니다.

 

이것을 왜 주의깊게 보아야 하냐면,

 

기존 물량 일부에 대해 전환을 한다는 것은

그 기존 대상들의 물량이 줄어든다는 것이고,

그럼 그 기존대상들의 경쟁률은 올라간다는 것입니다.

 

신규 대상에게도 참여자격을 주겠다는 것 또한 경쟁률을 높이는 것입니다.

 

안그래도 현재의 청약은 공급 대비 수요가 넘쳐서 과열된 양상의 청약 경쟁율을 보이는 곳이 많습니다.

청약 물량이 엄청나게 풀리지 않는 한, 이같은 개편은 과열을 더 부추기게 됩니다.

 

그렇다면, 정부는 왜 이런 개편을 하는 것일까 생각해보았습니다.

 

정부는 초기에 세제개편을 하고 주택임대사업자에 혜택을 주면서

매매거래를 억제하고 전세를 늘리려고 했습니다.

주택임대사업자의 집은 인상률 5% 제한이 강제되고 임차인이 계약연장을 요구하면 임대인이 거부할 수 없기 때문에

사람들의 전세거주를 늘리기에는 좋은 도구였습니다.

 

그런데 이 정책에 단점이 발견됩니다.

주택임대사업자의 집은 일반적인 매매로 거래할 수 없습니다. 같은 임대사업자에게만 팔 수 있습니다.

때문에 주택임대사업자가 늘어나게 되면, 거래할 수 있게 되는 집이 줄어들게 됩니다.

매매거래 억제를 위한 세금정책도 시작되었습니다.

규제지역이 만들어졌고, 규제지역 내에서는 대출 비율이 줄어들었으며, 다주택자에게는 대출이 나오지 않았습니다.

재건축이 주변 집값을 올리다 하여 인허가도 줄어들었습니다.

 

이렇게 되니,

주택임대사업자의 집은 매물로 나오지 않게 되었습니다.

다주택자들은 규제를 피해 자신에게 필요한 집만 남기고 정리를 했습니다. 필요한 집이란, 자산으로서 필요한 집으로 누가 봐도 좋은 위치의 좋은 집을 말합니다.

재건축이 멈추니, 낡고 낮은 집들만 남았습니다.

 

이는 주택임대사업자의 집에서 전세거주를 하는 사람들에게는 저렴하고 안전하게 거주지를 제공하는 장점이 있었지만

'내집마련'을 하려는 사람들에게 살 수 있는 집이 부족하게 되는 단점이 있었습니다.

내가 사려는 좋은 집의 매물이 적어지니, 그 좋은 집을 사기 위해 사람들이 몰렸고, 가격이 올라가기 시작했습니다.

그 좋은 집을 사는 경쟁에서 밀려난 사람들은, 덜 좋은 집을 사기 위해 또 다시 몰렸고, 이제는 그 덜 좋은 집도 가격이 올라가기 시작했습니다.

기존에 전세를 살던 사람에게도 단점이 나타났습니다.

다주택자는 이러나 저러나 '민간임대'를 하는 사람들인데,

다주택자가 줄어드니 이런 민간임대도 줄어들기 시작했습니다.

마찬가지로 임대수요는 그대로인데 민간임대의 공급이 줄어드니, 전세가격도 올라가기 시작합니다.

 

주택의 가격이 올라가기 시작하니, 정부의 집값 잡기 정책이 실패했다는 여론을 만들기 시작했습니다.

거기에 주택임대사업자를 늘리기위한 혜택이 '투기꾼을 양산한다'는 주장도 생기기 시작했습니다.

그래서, 정부는 다시 주택임대사업자에게 규제를 가하기 시작했습니다.

 

정부는 내집마련을 하려는 사람들에게 저렴한 집을 공급할 수 없었습니다.

정부가 나서서 민간의 공급을 막았기 때문입니다.

 

정부가 해야 하는 정책은 2가지 입니다.

• 주택 매매수요 줄이기
• 매매, 전세 공급하기

 

매매에 대한 공급은 3기 신도시로 진행을 하고 있습니다.

하지만 그 시기가 너무 늦어, 사전청약까지 받아서 매매에 대한 수요를 받쳐주고 있습니다.

전세에 대한 공급은 공공임대주택으로 매우려는 것 같습니다.

 

남은 것은 주택 매매수요 줄이기인데,

주택매수 수요를 구분하면 이렇습니다.

• 1인가구
• 2인 이상 가구 (청년층)
• 2인 이상 가구 (장년층)

이 중 장년층은 청약 가점이 높아서 청약쪽으로 유도를 할 수 있습니다.

2인 이상 청년층은 아이의 유무, 맞벌이 유무에 따라 갈립니다.

1인가구는 청약이 불가했습니다.

 

그래서 이번 청약제도 개편으로 모든 수요를 청약으로 몰아넣으려는 것으로 보입니다.

'전에는 청약에 시도조차 못했지만, 이제는 청약에 시도할 수 있으니 기다려라'

라는게 이번 청약제도 개편의 메시지입니다.

 

그렇다면, 이렇게 청약으로 몰아넣었을 때의 영향도 생각해야 합니다.

청약대기수요라는 것은, 청약이 될 때까지 무주택을 유지하는 수요라는 것입니다.

이번 정책으로, 부모와 같이 사는 청년층들의 1인가구화를 부추기는 측면도 있습니다.

즉, 이번 청약제도의 개편은 무주택자들을 늘리게 됩니다.

 

그렇다면, 이 수요들이 살 수 있는 임차주택이 필요하게 되는데,

이 전세수요로 인해 전세가격이 늘어나게 될 수 있습니다.

이 전세수요는 1인가구, 아이없는 신혼부부가구, 고소득 신혼부부입니다.

 

그러니, 전세를 살 것이라면 이러한 수요가 있는 전세가가 올라갈 수 있다는 것도 고려해야 합니다.