분양가상한제 개선 사항

2022년 6월 21일, 국토교통부는 분양가상한제의 개선을 발표하였습니다.

 

분양가상한제의 개선을 반영하기 위해 공동주택 분양가 규칙(시행규칙) 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수할 예정이며

개선된 사항은 개정 규칙 시행전까지 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해서도 적용이 됩니다.

 

 

그럼, 분양가상한제의 어떤 부분들이 개선되는지 알아보겠습니다.

1. 분양가에 정비사업 추진시 소요되는 필수 비용 반영

현행

도심 등에서 추진되는 정비 사업은 공공택지와 달리 총회 개최, 기존 거주자 이주ㆍ명도 등 토지 확보 과정에서 부가 비용이 소요됩니다.

하지만 그동안은 분양가 산정시 민간 정비사업도 택지 사업과 동일한 방식이 적용되어 왔고

사업에 필요한 필수 비용이 반영되지 못하였습니다.

개선

앞으로는 정비사업장 분양가 산정시 

세입자 주거이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회개최 등 

필수소요 경비 등도 적정 수준으로 반영됩니다.

주거이전비, 업손실 보상비

• 토지보상법 상 법정금액 반영

명도소송비

• 소송 집행에 소요한 실제 비용 반영

조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출이자

• 대출 계약상 비용을 반영

총회 등 필수소요 경비

• 반영하되, 분양가의 급격한 상승을 차단하기 위해 이주 대출이자는 반영 상한
• 총회 등 필수소요 경비는 총 사업비의 0.3%를 정액으로 반영 (조합 총회개최비, 대의원회의 개최비, 주민대표회의 개최비 등)

 

 

민간택지의 경우에는 위의 비용이 반영되어 분양가가 산정되고

공공택지의 경우에는 위와 같은 비용이 발생하지 않기 때문에 제도개선에 따른 분양가 영향은 발생하지 않습니다.

 

 

2. 자재값 상승으로 인한 공급애로 해소

현행

기본형건축비는 3월과 9월에 정기고시를 하고

그 외에도 주요 자재가격 급등하는 경우 비정기적으로 조정을 할 수 있지만

2008년 7월에 제도를 도입한 이래로 조정항목 자재가 그대로 유지되어

사용 빈도가 낮은 자재 등은 변경이 필요하다는 지적이 있었습니다.

 

또한 비정기적 조정을 위한 요건이 아래처럼 엄격하고 유연하지 못했기 때문에,

• 주요자재(레미콘·철근·PHC 파일·동관) 단일품목가격 15%인상
• 정기고시 3개월후

최근의 자재값 급등 같은 긴급 상황에서는 조정이 어려웠습니다.

 

개선

자재비 급등이 분양가에 보다 적기 반영되도록, 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가됩니다.

• PHC 파일, 동관을 창호유리, 강화마루 등 사용 빈도가 높고 기본형 건축비 중 차지하는 비중이 큰 항목으로 교체ㆍ추가
  
  • (현재) 기본형건축비 중 비중 : 레미콘, 철근, PHC파일, 동관
  • (개선) 기본형건축비 중 비중 : 레미콘(4.19%), 철근(4.08%), 창호유리(1.5%), 강화합판 마루(1.49%), 알루미늄 거푸집(1.28%)
• 단일품목 15% 상승시 외에도 아래에 해당하면 정기고시 3개월내라도 비정기 조정이 가능합니다.
  
  • 비중 상위 2개 자재(레미콘ㆍ철근) 상승률 합이 15% 이상인 경우
  • 하위 3개 자재(유리ㆍ마루ㆍ거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 

 

 

3. 분양가 심사절차 합리화 및 투명성 제고

현행

그동안 민간택지 택지비 산정시에는 감정평가 결과를 부동산원에서 비공개로 검증해왔습니다.

이에 대해 해당 감정 평가사나 외부 의견수렴 참여 절차가 없었기 때문에 개선이 필요하다는 지적이 있었습니다.

 

개선

택지비 검증위원회를 신설합니다.

• 부동산원 외에도 해당평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여합니다.
• 감정평가 가이드라인, 부동산원 검증기준이 보다 구체화할 예정이다.
  • 감정평가 가이드라인 : 감정평가 시 오기·오산 등 단순 오류가 발생하지 않도록 주요 오류사례 안내
  • 정성평가 기준(예: 비교사업장 선정기준) 구체화 등

 

 

4. HUG 고분양가심사제도 개선 방안

분양가 상한제와 별도로, 

주택도시보증공사(이하 ‘HUG’)도 자재비 급등 탄력 반영, 심사기준 합리화 및 절차 개선 등

분양가 심사제도에 대한 개선이 됩니다.

 

분양보증 시점의 기본형 건축비 상승률이 최근 3년 기본형건축비 평균 상승률보다 높은 경우에는

분양가를 일부 가산하는“자재비 가산제도”를 신규 도입할 예정입니다.

 

분양가를 산정하기 위한 인근 시세 비교단지 선정 기준을

• (기존) 준공 20년 이내의 단지들이 비교대상
• (개선) 준공 10년 이내의 단지들이 비교대상

 

으로 바꿔 분양가가 합리적으로 산정되도록 하고,

비교사업장 선정시 HUG의 세부 평가기준, 배점 공개 등도 추진할 예정입니다.

 

구체적인 제도개선 방안은 HUG에서 별도 발표 예정입니다.