상생임대인 제도 개선안 발표와 주의점

2022년 6월 21일, 정부에서는 임대차 시장 안정 방안 중 하나로 '상생임대인 지원 제도'의 개선을 발표하였습니다.

 

상생임대인 제도는 2022년 1월에 발표한 경제정책방향 안으로, 

2021년 12월 20일에 최소 시행하였으며

상생임대인 (임대료를 5%이상 인상하지 않고 2년 이상 임대한 임대인)에게 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건의 조정대상지역 내 2년 거주요건 중 1년을 인정해준다는 내용이었습니다.

1주택 임대인을 위한 상생임대인 정책 (tistory.com)

1주택 임대인을 위한 상생임대인 정책

 

당시에 저는 이 정책이 아주 쓸모 없는 정책이라고 평가했었는데, 그 이유는

 

1. 1주택자만이 대상이고
2. 시가 9억 이하의 주택이 대상이며
3. 조정대상지역이 아니면 거주요건 자체가 없기 때문에

실제 대상이 되는 임대인이 별로 없고

거주요건 1년을 빼줘봤자 결국 임대인이 들어가서 살아야한다는건 변함이 없기 때문이었습니다.

 

그런데 이번 정부 발표에서 이 상생임대인 정책을 대대적으로 수정하여 발표했는데, 수정된 버전은 이전 버전보다 나아보입니다.

 

이번 발표로

1. 현재 다주택자도 대상이 되며 (향후 1세대 1주택이 되어야 혜택을 받습니다)
2. 주택 가격 제한이 없어졌기 때문에

실제 대상이 되는 임대인이 많아졌습니다.

 

제도 개선안을 보면

 

 

 

현재 소득세법 시행령 상의 상생임대인 제도는 아래와 같습니다.

1항 1호, 2호, 3호의 파란 부분이 개정 대상이 되는 부분입니다.

소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 해당 임대기간에 그 주택에 1년간 실제 거주한 것으로 보아 제154조제1항의 거주기간을 계산한다. 1. 1주택의 소유자가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 해당 주택에 대한 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2022년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것 2. 상생임대차계약에 따른 임대개시일 당시 1주택을 소유한 1세대가 임대하는 주택일 것 3. 상생임대차계약에 따른 임대개시일 당시 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 9억원을 초과하지 않을 것 4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것 ② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다. ③ 제1항제1호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. ④ 제1항에 따른 거주기간 합산을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.

 

위의 법령과 발표한 개정안 상의 내용대로라면 이 제도에 해당하려면

실제 내용은 개정 후 법령이 나와봐야 알겠지만, 공표된 내용 상으로 정리하자면 이렇습니다.

 

• 기존 임대차 계약은
  • 직전 임대차계약은 상생임대인 혜택을 보려는 집주인과 임대차 계약후 1년 6개월이상 임대
  • 이전 집주인과의 임대차계약은 해당되지 않습니다
• 신규 임대차 계약은
  • 2021년 12월 20일 이후부터 2024년 12월 13일까지의 기간 중에 임대차 계약 체결
    • 신규 임차인과의 임대차계약
    • 기존 임차인과의 합의 하의 신규 계약(갱신권 미사용)
    • 기존 임차인과의 갱신 계약(갱신권 사용)
    • 기존 임차인과의 묵시적 갱신 계약
  • 직전 계약 대비 임대료를 5%이내로 인상
  • 신규 임대차 계약 후 2년 이상 임대
• 임대인의 요건은
  • 임대 개시 시점에서 1주택/다주택은 무관하며
  • 양도 시점의 주택 기준시가 제한은 없고
  • 조정대상지역 내 1세대 1주택 상태에서 주택을 매도 후
  • 양도소득세 과세표준 신고기한까지 아래의 서류를 납세지 관할 세무서에 제출해야 합니다.
    • 상생임대주택에 대한 특례적용신고서
    • 직전 임대차 계약서
    • 상생임대차계약서

 

위의 요건을 맞추면

• 조정 대상 지역 내 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용 시 2년 거주 요건 면제를 받거나
• 조정 대상 지역 내 1세대 1주택 양도소득세 장기보유특별공제 시 2년 거주 요건 면제를 적용받을 수 있습니다.

양도소득세 비과세는 주택 매도가가 12억 이하일 때 받을 수 있으며

장기보유 특별공제는 주택 매도가가 12억을 초과할 때 받을 수 있습니다.

 

이 제도는 소득세법 시행령에 의해 시행되기 때문에 대통령령으로 개정이 가능하며, 2022년 7월에 개정 예정입니다.

 

 

주의할 점

만약 신규임대차계약을 계약갱신청구권을 통해 5%인상했거나 묵시적갱신으로 연장했다면,

'임차인은 계약종료의사 통보 3개월 후 퇴거 가능' 조항으로 신규임대차계약 2년을 채우지 못해 상생임대인 양도세 비과세 혜택을 받지 못하는 사태가 발생할 수도 있습니다.

그러니, 이런 일을 방지하기 위해

1. 아예 직전 임대차 대비 5% 인상을 해서 새 임차인을 받거나
2. 갱신청구권이나 묵시적갱신이 아닌 '5%이내 인상 협의'를 통한 계약 연장을 하셔야 합니다.

 

생각해볼 점

내가 이 정책의 혜택을 보려는 1세대 1주택 갭투자라고 가정해보면

2024년 12월 31일까지는 전세를 5% 이내로만 인상하려고 할 것입니다.

그러면 임대차 시장이 안정되는 모습을 보일 수 있습니다.

하지만 반대로, 2026년 12월 31일까지는 이런 갭투자 매물은 매매시장에 나오지는 않을 것입니다.

이 기간동안 공급이 많이 이루어진다면 부동산 시장 전체가 안정이 될 수 있을 것이고

공급은 없이 이러한 정책만 유지한다면 부작용이 있을 수도 있겠습니다