집값이 하락하면 은행이 대출상환요구를? 기한의 이익 상실

주택담보대출을 받을 때에는 집값의 가치를 평가하고 그 가치에 대한 LTV에 따라 대출금액이 정해집니다.

예를 들어,

LTV40%를 적용받는 서울에서 시세 8억짜리 집을 사면서 은행의 주택담보대출을 받는다고 하면,

8억 * 40% = 3억 2,000만원을 대출받을 수 있습니다.

 

그런데 만약, 경제 침체가 와서 8억이던 집의 시세가 6억으로 떨어진다면

대출의 비율이 아래와 같이 바뀝니다.

	대출원금	담보대출비율
8억원	3억 2,000만원	40%
6억원	3억 2,000만원	53%
6억원	2억 4,000만원	40%

이러면 담보대출 비율이 LTV가 기준인 40%를 넘게 됩니다.

 

그러면 담보가치 대비 대출이 많으니 주택담보대출을 실행해준 은행에서 LTV 비율을 맞추기 위해 차액인 8,000만원에 대한 원금 상환 요청이 들어오지 않을까요?

 

결론을 말하면, '특별한 이유가 없는 한 은행은 원금 일부에 대한 상환요구를 하지 않습니다.'

 

 

기한의 이익

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민법 상에는 '기한의 이익'이라는 것이 있습니다.

민법 제153조(기한의 이익과 그 포기) ①기한은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정한다. ②기한의 이익은 이를 포기할 수 있다. 그러나 상대방의 이익을 해하지 못한다.

'기한의 이익'이란, 채무자가 대출만기일까지 대출금을 상환하지 않아도 되므로 그 기간 동안 채무자가 가지는 이익을 말합니다.

'기한의 이익 상실'이란, 채무자가 이 '기한의 이익'을 잃게 되는 것을 말합니다.

 

기한의 이익에 관한 판례를 살펴보면,

대법원 1982.12.14. 선고 82다카861 판결[손해배상]

원고와 피고 사이의 계약에 대한 지급을 어음으로 하였는데,

어음이 부도가 예상되어 어음의 이행시기 이전에 이행지체를 사유로 계약해지를 하고자 한 건입니다.

 

이 사건의 판결을 살펴보면

이행지체는 채무의 이행이 가능한 데도 채무자가 그 이행기를 도과한 것을 말하고,

그 이행기도래 전에는 이행지체란 있을 수 없다.

채무이행의 방법으로 교부한 어음이 지급기일에 지급불능이 예상된다 하더라도

잔대금의 이행기일이 경과하지 않은 이상 기한의 이익을 보유하고 있다고 할 것이므로

바로 잔대금지급을 최고하고 계약을 해제할 수 없다.

 

문제 발생이 예상된다 하더라도 아직 문제가 발생한 것이 아니고 지급기일이 도래한 것이 아니므로 채무자는 권리를 주장할 수 있다는 것입니다.

 

'기한의 이익' 권한을 소유하고 있는 한, 집주인은 은행에 주택담보대출의 원금일부를 상환하지 않아도 됩니다.

기한의 이익이 있는 상태에서는 은행에서 일방적으로 상환을 요구할 수 없습니다.

 

 

기한의 이익 상실

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만약 '기한의 이익 상실' 상태라면 집주인은 은행에 주택담보대출을 상환해야 합니다.

이 때 집주인이 '기한의 이익 상실'에 해당하려면

• 주택담보대출의 기한이 도래했거나
• 주택담보대출의 원리금 상환을 연체했거나
• 기타 다른 대출에서 기한 이익상실 된 대출을 하나라도 상환하지 않았거나
• 법원이나 세무서등으로부터 (가)압류가 된 상태이거나
• 담보인 주택이 손상, 감소 또는 멸실되어야 합니다.

즉, 담보대상인 주택 상태에 문제가 없고, 만기일이 아직 도래하지 않았으며, 대출이자를 상환하고 세금을 내는데 문제가 없다면 은행은 주택담보대출의 상환을 요구하지 않습니다.

 

 

기한의 이익 상실과 중도상환수수료

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만약 실제로 기한의 이익을 상실하게 되면, 은행에서는 대출금을 중도에 상환요청하게 됩니다.

그렇다면 이 때 중도상환 수수료가 발생할까요?

 

이에 대한 사례가 한국소비자원에 있었습니다.

기한이익 상실한 대출금 일시불 상환시 중도상환 수수료 청구 조정 요구 | 피해구제 사례 | 피해/분쟁 관련사례 | 상담 및 피해/분쟁 | 소비자24 (consumer.go.kr)

소비자24(옛 행복드림 열린소비자포털)

 

한국소비자원의 답변에 따르면,

'중도상환수수료는 당초 약정기간동안 대출금을 운용하여 얻을 수 있는 수익을 채무자가 기한전에 미리 갚음으로 인해 얻지 못하게 되는 것에 대한 보전 성격이 있는 수수료인데

기한의 이익이 상실되어 은행이 강제적으로 대출금의 일시 상환을 요구하여 채무자가 대출금을 상환하게 되었으므로, 은행측의 중도상환수수료 요구는 타당치 않은 것으로 판단되고, 또한 은행여신거래기본약관 제9조(기한전의 임의상환)에 명시된 수수료의 취지에도 맞지 않은 것으로 판단됩니다.'

라고 합니다.

 

만약 기한의 이익 상실로 은행에서 중도상환 요구를 하면서 중도상환수수료를 요구한다면 소비자원의 도움을 요청할 수 있을 것으로 보입니다.