경매의 종류와 이유

부동산 경매에 참가해보면, 여러가지 사유로 진행되는 경매들을 볼 수 있습니다.

법원에서 진행되는 경매 종류는 크게 3가지가 있습니다.

1. 임의경매
2. 강제경매
3. 형식적경매
   • 공유물 분할을 위한 형식적경매
   • 청산을 위한 형식적경매

대부분의 경매는 임의경매와 강제경매이고, 형식적경매중에서는 공유물 분할을 위한 형식적경매가 많습니다.

 

 

이번 글은 어떤 경우에 어떠한 경우에 경매가 진행되며, 각 경매 진행의 주체는 누구인지, 경매를 진행하는 근거는 무엇인지 알아보겠습니다.

 

임의경매

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담보물권을 갖고 있는 채권자가 신청해서 진행되는 경매입니다.

채권자는 물권를 소유하고 있어야 합니다.

물권은 '물건에 대한 권리'로, (근)저당권, 질권, 유치권, 전세권 등이 있습니다.

임의경매는 물권을 가지고 있는 사람에 의해 신청되기 때문에 경매신청을 위해 따로 집행권원(판결 승소문)이 필요하지 않습니다.

 

만약 은행에서 주택담보대출을 받은 상태에서 담보대출에 대한 원리금을 갚지 못한다면, 은행은 주택담보대출 당시 설정한 근저당권을 근거로 해당 부동산을 임의경매로 진행할 수 있습니다.

 

 

 

강제경매

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채권자가 채권을 변제받을 수 있다는 것을 증명하는 집행권원을 기반으로 진행되는 경매입니다.

채권자는 채권을 소유하고 있어야 하며, 이 채권을 바탕으로 재판에 승소한 판결문이 있어야 합니다.

 

채권자는 채무자를 상대로 소송을 제기하고 승소한 판결문을 바탕으로 부동산에 가압류를 걸고, 경매신청을 할 수 있습니다.

 

만약 신용카드 대금을 연체하거나, 세금을 체납했다면

카드사 또는 세무서에서 채무자 소유의 부동산에 가압류를 설정 한 후 강제경매를 진행할 수 있습니다.

 

 

 

형식적 경매

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공유물 분할을 위한 형식적 경매

공동소유자간 분할 협상이 결렬되어 법원에 신청한 경매입니다.

공유지분을 소유하고 있어야 합니다.

공유지분을 소유하고 있는 1인이 경매형식을 빌어서 본인의 지분을 현금화하려고 하기 때문에 형식적 경매라고 합니다.

민법 제269조(분할의 방법) ①분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다. ②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.

민법 제1013조(협의에 의한 분할) ①전조의 경우외에는 공동상속인은 언제든지 그 협의에 의하여 상속재산을 분할할 수 있다. ②제269조의 규정은 전항의 상속재산의 분할에 준용한다.

 

청산을 위한 형식적 경매

상속받은 부동산을 청산하기 위해 상속인이 법원에 신청한 경매입니다.