경매 매각불허가 사유들

부동산 경매의 입찰일에는 낙찰자가 정해집니다.

이 낙찰자를 법률용어로는 '최고가 매수신고인'이라고 하는데,

간단하게 말하면 경매에서 가장 높은 금액을 써서 낙찰을 받은 상태인 사람을 말합니다.

 

 

 

낙찰자는 바로 경매 대상물의 주인이 되느냐 하면, 아닙니다.

법원은 이 경매물건을 낙찰자에게 허가를 해줄지 말지를 정하고,

허가를 해준다면 대금납기일을 통지합니다.

만약 불허를 한다면 경매 상태를 변경하여 경매를 재진행할 수도 있습니다.

허가가 날지, 불허가가 날지 정해지는 날을 매각결정기일이라고 하는데,

통상적으로 입찰일로부터 1주 이내에 정해집니다.

 

이렇게 경매는 매각 허가가 될 수도 있고, 매각 불허가가 될 수도 있습니다.

특별한 이유가 없다면 매각 허가가 되겠지만

반대로 특별한 이유가 있다면 매각 불허가가 됩니다.

 

이번 글에서는 매각불허가가 되는 사례들을 살펴보겠습니다.

 

 

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

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이해관계인의 이의신청으로 인해 강제집행을 허가할 수 없는 경우, 매각 불허가 결정이 날 수 있습니다.

• 채권자가 경매신청을 하는 절차에서 문제가 있었거나,
• 경매 절차 진행 중 이해관계자들에게 송달이 제대로 되지 않아 이해관계인이 이의신청을 했거나
• 채권자가 채무자의 여러 부동산을 대상으로 경매신청을 했는데 누락이 된 경우

또는 이해신청인의 요청으로 경매 자체가 정지되거나 취소되는 경우도 매각 불허가 결정이 날 수 있습니다.

대표적인 사유로는 채무자가 채권자와 협의가 잘 되어 채권자가 경매를 취하한 경우입니다.

경매 중지의 종류와 이유들 (tistory.com)

 

 

 

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

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법원이 직권으로 판단하는 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 않을 때만 해당합니다.

 

 

 

낙찰자가 금융능력이 없어 매수할 능력이 없을 경우에는 매각 불허가 결정이 납니다.

• 미성년자
• 금치산자

 

매수인 자격이 되지 않는 경우도 있는데

• 채무자가 낙찰을 받았거나
• 한번 낙찰을 받아서 낙찰 허가를 받았으나 대금 납부를 하지 않아 재경매가 되었는데 다시 낙찰을 받은 경우
• 경매 대상이 농지인데 낙찰자가 농지취득자격 증명 허가를 받지 못한 경우

가 있습니다.

 

만약 위에 해당하는 사람이 대리인을 내세워 낙찰자가 된 경우에도 매각 불허가 결정이 납니다.

 

 

 

3. 낙찰자 또는 대리인이 경매 질서를 방해한 경우

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「민사집행법」 제108조에 명시되어 있습니다.

• 타인의 매수신청을 방해한 경우 (입찰 서류를 내지 못하게 하거나, 입찰 서류 작성 시 훔쳐보다가 걸린경우)
• 경매 입찰에서 담한한 경우
• 정상적인 매각을 방해한 경우
• 위의 경우들을 의뢰한 경우
• 아래의 행위로 유죄판결을 받고 확정일로부터 2년 이내인 경우
  • 공무집행 방해
  • 공무원이 직무 비밀 누설
  • 부동산 강제집행 방해
  • 공무상 보관물의 손상 또는 은닉
  • 입찰 방해
  • 강제집행에 대한 재산 은닉

 

 

4. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

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가격결정 시, 입찰자들의 가격 결정에 착오가 발생할 수 있는 흠이 있는 경우 매각 불허가 결정이 날 수 있습니다.

 

 

 

• 경매 기일 공고 오기 또는 누락
• 부동산 면적의 오기 (차이가 큰 경우)
• 경매 대상 부동산의 정보 누락
• 경매감정평가서 상의 하자

매각물건명세서에서 하자가 있는 경우에도 매각 불허가 결정이 날 수 있습니다.

• 선순위 임차인의 내역 누락
• 우선순위 설정일자가 실제와 다른 경우
• 매각물건명세서 자체가 누락된 경우

이 항목에서 나온 내용들의 경우, 낙찰자가 매각 물건의 정보가 잘못되었다고 매각 불허가 결정 요청을 하는 경우도 있습니다.

 

 

 

5. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 경우

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경매 진행중에 대상 부동산에 심각한 훼손이 발생하는 경우도 있습니다.

• 화재, 수재, 점유자의 고의적인 파손 등 낙찰자의 잘못에 의한 훼손이 아닌 경우
• 바닥방수의 파손으로 침수되거나 벽체의 균열, 지붕의 구멍등 심각한 물리적 문제

 

 

 

6. 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 경우

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경매에서 권리관계는 배당에서의 순서도 중요하지만, 낙찰자가 보전해주어야 하는 비용도 포함되기 때문에 중요합니다.

이러한 권리관계가 경매 진행 중에 밝혀진다면, 매각 불허가 결정을 신청할 수 있습니다.

• 대위변제로 부동산경매물건의 권리관계에 변동이 발생한 경우
• 매각기일 이후에 유치권이 신고된 경우
• 낙찰로 소멸되지 않는 예고등기의 누락

 

 

 

 

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

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그 밖에 여러가지 이유가 있을 수 있습니다.

• 경매신청인이 배당으로 받아갈 수 있는 비용이 없다거나
• 특별매각조건을 준수하지 않았다거나
• 과잉매각인 경우
  • 채권자가 채무자의 여러 부동산을 대상으로 경매신청(일괄매각)을 했지만 1개의 매각대금만으로 변제가 충분한 경우
• 일괄매각보다 개별경매가 매각 비용이 유리한 경우

 

경매는 낙찰자에게 소유권이 이전되는 그 순간까지 얼마든지 취소되거나, 불허가가 될 수 있습니다.