경매 중지의 종류와 이유들

막상 경매가 진행된다 하더라도, 경매는 낙찰 되기 전까지 중지되는 사례들이 있습니다.

 

이번 글에서는 경매가 중지될 수 있는 사유들에 대해 알아봅니다.

• 경매취하
• 경매취소
• 경매변경
• 경매연기
• 경매정지

 

 

경매 취하

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채권자가 경매를 철회하면 '경매 취하'가 됩니다

경매를 신청했던 채권자는 경매신청을 취하해서 절차를 종료시킬 수 있는 권리가 있습니다.

경매취하는 경매 낙찰자가 잔금을 납부하기 전까지가능하며, 취하 신청 시에 별다른 사유가 필요하지는 않습니다.

단, 경매 취하 시에는 압류 효력이 소멸하므로, 채권을 바탕으로 압류를 걸어 진행하는 강제경매의 경우에는 채권자 입장에서도 경매 취하를 쉽게 하기는 어렵습니다.

즉, 채무자는 채권자가 경매 낙찰자가 잔금을 납부하기 전까지 채권자와 협의를 할 수 있다면 경매를 취하할 수 있습니다.

 

 

만약 매수신고 후에 경매 취하를 하려면 낙찰자 또는 낙찰자+차순위신고인의 동의를 받아야 합니다.

민사집행법 제93조(경매신청의 취하) ①경매신청이 취하되면 압류의 효력은 소멸된다. ②매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 제114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다.

 

 

경매 취소

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경매 취소는 경매 취하와 다릅니다.

경매취하는 채권자가 더이상 경매를 진행하지 않아도 된다고 법원에 신청하는 것이지만,

경매 취소는 경매를 진행할 수 없다고 법원이 판단하는 경우입니다.

• 경매 목적물인 부동산이 멸실된 경우
• 경매 신청에 위법성이 존재하는 경우
• 청구 금액이 부당한 경우
• 경매낙찰자가 낙찰대금을 납부하기 전까지 채무자가 채무를 모두 변제하는 경우

위의 4가지는 모두 경매가 진행될 수 없는 사유들입니다.

 

 

또한 경매절차 진행 후 우선하는 모든 절차비용 변제와 배당 후에 경매신청인에게 돌아갈 것이 없는 경우, 법원은 경매신청인에게 남을것이 없다고 통지하게 됩니다.

이 때 경매신청인은 남을만한 비용을 정할 수 있고, 그 비용에 맞는 매수자(낙찰자)가 없을 경우에는 본인이 매수하거나, 경매 취소를 진행할 수 있습니다.

민사집행법 제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매취소) ①법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다. ②압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.

 

경매 취소가 되면 아예 법률행위가 당초 없던 것으로 되므로 경매가 없던 상태로 되돌아가게 됩니다.

 

 

 

경매 변경

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경매가 적법한 절차에 의해 진행되었다고 하더라도 경매기일에 경매가 실시되지 않아 진행되지 않는 것을 말합니다.

 

 

경매 연기

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경매 연기는 채권자의 동의하에 채무자나 소유자, 이해관계인이 신청하여 지정된 매각기일을 다음 기일로 미루는 것을 말합니다.

약 1개월 뒤로 매각기일이 재지정되며 보통 2회 연기가 가능합니다.

 

 

 

경매 정지

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채무자의 요청으로 법원에서 경매를 정지시키는 것을 말합니다.

경매 정치를 위해서는 채무자가 아래 중 하나의 문서를 법원에 제출해서 정지시킬 수 있습니다.

• 담보권의 등기가 말소된 등기사항증명서
• 담보권 등기를 말소하도록 명한 확정판결의 정본
• 담보권이 없거나 소멸되었다는 취지의 확정판결의 정본
• 채권자가 담보권을 실행하지 아니하기로 하거나 경매신청을 취하하겠다는 취지 또는 피담보채권을 변제받았거나 그
• 변제를 미루도록 승낙한다는 취지를 적은 서류
• 담보권 실행을 일시정지하도록 명한 재판의 정본

제266조(경매절차의 정지) ①다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 문서가 경매법원에 제출되면 경매절차를 정지하여야 한다.   1. 담보권의 등기가 말소된 등기사항증명서   2. 담보권 등기를 말소하도록 명한 확정판결의 정본   3. 담보권이 없거나 소멸되었다는 취지의 확정판결의 정본   4. 채권자가 담보권을 실행하지 아니하기로 하거나 경매신청을 취하하겠다는 취지 또는 피담보채권을 변제받았거나 그 변제를 미루도록 승낙한다는 취지를 적은 서류   5. 담보권 실행을 일시정지하도록 명한 재판의 정본 ②제1항제1호 내지 제3호의 경우와 제4호의 서류가 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본인 경우에는 경매법원은 이미 실시한 경매절차를 취소하여야 하며, 제5호의 경우에는 그 재판에 따라 경매절차를 취소하지 아니한 때에만 이미 실시한 경매절차를 일시적으로 유지하게 하여야 한다.

또는 채무자가 개인회생을 신청한 후 중지·금지명령이 나온다면 경매정지가 됩니다.

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