경매 낙찰 후 유치권 대응 방법

경매 물건을 보다 보면 유치권이 걸린 물건들이 있습니다.

유치권이 있다면 고려해야 하는 사항이 늘어나니 귀찮기 때문에 유치권이 걸린 물건은 경매에 참가하지는 않지만, 그렇다고 몰라도 되는 것은 아닙니다

 

이번 글에서는 유치권이 걸린 경매물건을 어떻게 접근해야 하는지 정리합니다

 

 

유치권이란

유치권이란, 부동산에 대한 채권을 소유한 사람이 관련 채권을 모두 변제받을 때까지 유치할 수 있는 권리를 말합니다

만약 집을 새로 인테리어를 했는데 집주인이 인테리어 대금을 내지 못한다면, 인테리어 업주는 유치권을 주장할 수 있게 됩니다

유치권을 통해 인테리어 업주는 공사현장을 점거하고 집주인에게 부동산 인도를 거절할 수 있게 됩니다

건물의 수리나 건축을 한 후에 대금을 지급하지 못해 유치권이 걸리는 경우도 있습니다.

 

 

유치권의 효력

유치권자는 유치권의 원인이 되는 채권이 변제될 때까지 점유한 부동산의 인도를 거절 할 수 있습니다

 

 

경매에서 유치권의 특징

유치권은 등기부등본에 기재되는 권리가 아닙니다. 법원 경매기록에서만 나타나는 권리입니다.

유치권은 경매에서 배당을 받는 권리가 아닙니다. 따라서 유치권은 경매 후에도 말소되지 않으며, 낙찰자가 그대로 인수하게 됩니다.

낙찰자는 유치권에 대한 채권을 변제해야 낙찰 부동산을 인도받을 수 있다

민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ⑤매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

단, 법원 경매기록에 나타나지 않은 유치권에 대해서 낙찰자는 대항할 수 있습니다

 

 

경매 낙찰자의 권리

유치권자가 경매개시결정 전에 점유를 개시했다면, 낙찰자는 채권을 변제해야 부동산을 인도받을 수 있습니다

유치권자가 경매개시결정 이후에 점유를 개시했다면, 낙찰자는 유치권자에게 부동산 인도를 청구할 수 있습니다. 즉, 인도명령이 가능해집니다

유치권 점유 개시 시점	낙찰자의 대응
경매개시결정 이전	유치권자의 채권을 변제
경매개시결정 이후	유치권자를 상대로 인도명령 신청할 수 있음 (낙찰 6개월 이내) 유치권자를 상대로 명도소송 신청할 수 있음 (낙찰 6개월 이후) 매각허가결정에 대해 항고 가능 매각허가결정에 대해 취소 신청 가능

경매개시 전에는 집행관이 해당 부동산에 방문을 하게 되어 있습니다.

이때 집행관은 해당 부동산에 여러 가지를 확인하게 되는데 유치권자가 점유하고 있는지 여부 또한 알게 됩니다.

집행관이 확인한 사항들은 법원 기록에 남게 되며, 추후 법원의 경매정보와 사실이 다를 경우 매각허가취소 신청을 해야 할 수 있기 때문에 법원의 경매정보를 잘 살펴보아야 합니다

 

만약 유치권자가 경매개시 시점 이전에 점유를 해서 낙찰자가 채권을 변제해야 한다면,

경매 입찰 전에 해당 물건에 방문해 유치권자의 채권이 어느 정도 되는지를 미리 파악해야 합니다

또한 이 유치권이 허위가 아닌 정당한 유치권 인지도 파악할 수 있어야 합니다

저는 이 유치권 파악에 자신이 없기 때문에 유치권이 걸린 경매물건은 입찰하지 않습니다