경매 낙찰자가 명도확인서를 줘야 하는 경우

임차인이 보증금을 돌려받기 위해 배당에 참여한 경우, 낙찰자에게 경매 대상인 주택을 인도해야만 배당금을 수령할 수 있습니다. 임차인의 임차보증금 회수는 주택의 반환과 동시이행 대상이기 때문입니다. 이때 배당금은 멀리 있는 법원에서 주고, 집은 눈앞의 경매낙찰자에게 반환해야 하니 이를 증명할 수 있는 문서가 필요합니다. 바로 명도확인서입니다.

 

목차
1. 명도확인서란
2. 소액임차보증금 최우선변제권자
3. 전세권자
4. 대항력 없는 임차인
5. 대항력 있는 임차인

 

1. 명도확인서란

임차인이 대항력 여부과 무관하게 배당에 참가했고 받을 배당금이 있다면, 배당금을 수령하기 위해 준비물을 갖고 법원에 방문해서 배당금을 받아야 합니다. 이때 필요한 준비물 중의 하나가 명도확인서입니다.

 

명도확인서란, 임차인이 경매낙찰자에게 주택을 반환했고, 경매낙찰자가 이를 확인했다고 증명하는 문서입니다. 그리고 이 증명문서에는 경매낙찰자의 인감증명서가 필요합니다.

 

임차인의 배당금 수령 준비물

1. 임대차계약서 원본
2. 주민등록등본(주택의 경우) 또는 등록사항 등의 현황서등본(상가의 경우)
3. 매수인(낙찰자)의 인감이 날인된 명도확인서
4. 매수인(낙찰자)의 임감증명서

 

이 중 3, 4번은 상황에 따라 반드시 필요한 경우가 있고, 그렇지 않은 경우가 있습니다.

 

2. 소액임차보증금 최우선변제권자

소액임차보증금 최우선변제권자는 명도확인서가 있어야 배당금을 받을 수 있습니다. 소액임차보증금 최우선변제권자의 최우선변제금은 보증금과 동일하게 취급됩니다. 그리고 보증금은 주택의 반환과 동시이행 대상입니다. 따라서, 소액임차보증금 최우선변제권자는 주택을 인도해야만 배당을 받을 수 있으며, 그 증명문서인 명도확인서가 필요합니다.

 

만약 명도확인서를 제출하지 못하면, 최우선변제권자의 배당금은 법원에 공탁됩니다. 이 금액은 임차인이 명도확인서를 제출해야 지급받을 수 있습니다.

 

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3. 전세권자

배당에 참가한 경우

전세권자 또한 명도확인서가 있어야 배당금을 받을 수 있습니다. 전세권자의 보증금은 주택의 반환과 동시이행 대상입니다. 따라서, 전세권자는 주택을 인도해야만 배당을 받을 수 있으며, 그 증명문서인 명도확인서가 필요합니다. 이때 전세권 등기는 경매가 종료되면 등기에서 법원 직권으로 소멸되기 때문에 별도의 등기말소 절차는 하지 않아도 됩니다.

 

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4. 대항력 없는 임차인

배당에 참가한 경우

대항력 없는 임차인이 받을 배당금이 있을 경우, 명도확인서가 있어야 배당금을 받을 수 있습니다. 대항력없는 임차인은 경매낙찰자의 퇴거 요구에 대항할 수 없기 때문에 이사일자를 협의해서 명도확인서를 받는 것이 좋습니다. 상황이 악화되면 인도명령 강제집행이 진행되어 집에서 강제로 내쫓긴 후에 배당금 수령을 해야 하기 때문입니다.

 

배당에 참가하지 않은 경우

대항력 없는 임차인이 배당에 참가하지 않는 경우는 드물지만, 배당에 참가하지 않았다면 명도확인서가 필요하지는 않습니다. 그렇지만 대항력 없는 임차인의 보증금은 주택의 반환과 동시이행 대상이 아니기 때문에, 경매낙찰자가 집을 비우라는 것에 대항할 수 없습니다. 경매낙찰자는 인도명령을 통해 대항력 없는 임차인을 내보낼 수 있습니다. 

 

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5. 대항력 있는 임차인

배당에 참가하지 않은 경우

대항력 있는 임차인이 배당에 참가하지 않은 경우, 명도확인서는 필요하지 않습니다. 이 경우에는 배당을 받는 것이 아니라 경매낙찰자에게 직접 보증금을 돌려받는 것이기 때문입니다. 일반적인 전/월세 계약 만료와 동일하게 계약만료일에 맞춰 보증금을 돌려받고 이사를 가면 됩니다.

 

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배당에 참가해서 보증금 전액을 돌려받는 경우

대항력 있는 임차인이 배당에 참가해서 보증금 전액을 돌려받는 경우, 명도확인서가 필요합니다. 이 경우는 보증금 전액을 배당으로 받기 때문에 주택의 반환과 동시이행 대상입니다. 때문에 증명문서인 명도확인서가 필요합니다. 

 

배당에 참가해서 보증금 일부만 돌려받은 경우

대항력 있는 임차인이 배당에 참가해서 보증금 일부만 돌려받는 경우, 명도확인서가 필요하지 않습니다. 이 경우는 보증금 일부를 배당으로 받더라도 낙찰자에게 남은 보증금을 받아야 하기 때문에 그 잔액으로 경매낙찰자에게 주택의 반환과 동시이행을 해야 합니다. 즉, 배당받지 못한 보증금이 남아있는 한 임대차계약은 존속되며, 임차인의 대항력은 유지됩니다.

 

이런 경우 임차인은 법원에 가서 배당을 받은 후, 경매낙찰자와 가까운 시일 내에 이사날짜를 잡고 이사날짜에 잔여보증금을 돌려받는 방법이 있습니다. 또 다른 방법으로는 경매낙찰자와 임대차계약을 다시 맺을 수도 있습니다.