경매 입찰물건 대항력 여부 확인

경매 입찰물건의 가장 기본적인 권리분석은 대항력 여부의 확인입니다. 이번 글에서는 대항력이 무엇이고, 어떻게 확인하며, 대항력 있는 물건과 없는 물건 입찰 시 어떤 부분들을 고려해야 하는지 알아보겠습니다.

 

목차
1. 대항력 확인 방법
2. 대항력 있는 물건 고려사항
3. 대항력 없는 물건 고려사항

 

1. 대항력 확인 방법

대항력이란

대항력이란, 제3자에게 대항할 수 있는 힘입니다. 임대차보호법에 따르면, 부동산이 경매에 낙찰되었을 때 세입자에게 대항력이 있다면 세입자는 자신의 권리를 주장할 수 있습니다. 그 권리란, 계약기간 동안 계속 거주할 수 있는 권리와 계약기간 만료시점에 보증금을 돌려받고 거주 중인 집을 반환할 수 있는 권리입니다.

반대로 부동산이 경매에 낙찰되었을 때 세입자에게 대항력이 없다면 세입자는 자신의 권리를 주장할 수 없습니다.

 

대항력 여부 확인

대항력 여부를 확인할 수 있는 방법은 간단합니다. 소유권이나 소유권 관련 가등기를 제외한 저당/근저당, 압류/가압류 등의 말소기준권리의 설정일보다 세입자의 전입신고일자가 빠르고 현재 점유를 하고 있다면 대항력이 있는 것이고, 세입자의 전입신고일자와 같거나 전입신고일자가 늦다면 대항력이 없는 것입니다.

이때 계약서에 기재된 세입자가 전입신고를 했어야 대항력이 인정됩니다. 단, 세입자의 가족도 전입신고를 한 후 세입자가 전입신고를 뺀 경우에도 대항력 유지가 인정되므로, 주의해야 합니다.

 

전입신고와 확정일자, 점유 그리고 대항력 (tistory.com)

 

 

전입신고와 확정일자, 점유 그리고 대항력

 

가족 전입신고 시 대항력 유지 여부 (tistory.com)

 

 

가족 전입신고 시 대항력 유지 여부

 

부동산 등기부등본의 을구 : 저당과 근저당의 차이 (tistory.com)

 

 

부동산 등기부등본의 을구 : 저당과 근저당의 차이

 

부동산 등기부등본의 갑구 : 압류와 가압류 차이 (tistory.com)

 

 

부동산 등기부등본의 갑구 : 압류와 가압류 차이

 

 

2. 대항력 있는 물건 고려사항

대항력 있는 물건을 입찰할 때에는, 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금을 고려하고 입찰가격을 선정해야 합니다. 세입자가 배당신청을 했느냐와 무관하게, 해당 물건의 총 매입비용은 세입자의 보증금이 포함됩니다.

 

세입자가 배당신청을 했다면, 세입자는 보증금 일부는 배당으로 받을 수 있습니다. 배당이 보증금보다 크다면 전액을 받을 수 있겠지만, 그렇지 않다면 보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있습니다. 따라서 경매 낙찰 후 세입자가 보증금 중 돌려받지 못한 잔여금액은 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 이 경우, 세입자가 배당을 받기 위해 명도확인서를 요구할 수 있습니다. 세입자가 배당 요청 시 돌려줘야 하는 금액은 이전 글에서 확인할 수 있습니다.

 

내 전월세 보증금을 지키자 (2) - 확정일자와 배당 (tistory.com)

 

 

내 전월세 보증금을 지키자 (2) - 확정일자와 배당

 

세입자가 배당신청을 하지 않았다면, 세입자는 보증금 전액을 낙찰자에게 받아야 합니다. 따라서, 입찰금액은 '내가 생각하는 총 매입비용에서 보증금을 뺀 금액'이 됩니다. 이 경우에는 명도확인서가 필요하지 않습니다.

 

경매 낙찰자가 명도확인서를 줘야 하는 경우 (tistory.com)

 

 

경매 낙찰자가 명도확인서를 줘야 하는 경우

 

3. 대항력 없는 물건 고려사항

대항력 없는 물건을 입찰할 때에는, 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금은 고려하지 않아도 됩니다. 대항력이 없으면 세입자는 낙찰자에게 보증금을 돌려달라고 할 수 없습니다. 또한 낙찰자가 집을 돌려달라고 하면 집을 비우고 돌려줘야 합니다. 만약 이에 응하지 않으면 낙찰자의 권리인 인도명령을 통해 세입자를 내보낼 수 있습니다. 인도명령까지 가지 않더라도, 세입자와 낙찰자가 잘 협의해서 세입자가 이사비정도 받는 것으로 마무리 될 수도 있으니, 일단 협의를 하고 협의가 되지 않으면 법원에 인도명령 신청을 하면 됩니다.

 

부동산 경매 낙찰자의 권리 : 인도명령 (tistory.com)

 

 

부동산 경매 낙찰자의 권리 : 인도명령

 

단, 인도명령은 매각대금을 내고 6개월 내에만 신청이 가능하니 주의해야 합니다. 만약 6개월을 초과한다면 인도명령이 아니라 명도소송을 진행해야 합니다. 인도명령은 신청하면 법원에서 바로 승인을 해주지만, 명도소송으로 넘어가면 민사소송을 처음부터 다시해야 합니다. 따라서 인도명령을 신청할 수 있는 기간 내에 마무리를 해야 합니다.

 

명도소송 : 인도명령과의 차이 (tistory.com)

 

 

명도소송 : 인도명령과의 차이