전세권이 있는 경매 매물 분석

경매 물건을 권리분석 하다 보면, 전세권이 설정된 물건들을 볼 수 있습니다.

경매 입찰자로서 이 전세권을 어떻게 바라봐야 하는지 정리합니다.

 

 

 

후순위 전세권

민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)  ③지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.

민사집행법에 따르면, 근저당에 순위가 밀리는 후순위 전세권은 매각으로 소멸됩니다.

즉, 낙찰 후에 보증금을 보전해주지 않아도 되므로 입찰자는 이를 신경 쓰지 않고 입찰가격을 정하면 됩니다.

 

 

 

선순위 전세권

민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)  ④제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

선순위 전세권의 경우, 전세권자가 배당신청을 했는지에 따라 상황이 달라집니다.

• 선순위 전세권자가 배당신청을 하지 않았자면, 낙찰 후에도 전세권은 그대로 유지됩니다.
• 선순위 전세권자가 배당신청을 했다면, 낙찰 후에 전세권은 소멸합니다.
• 선순위 전세권자가 경매신청자인 경우, 낙찰 후에 전세권은 소멸합니다. 경매를 신청했다는 것은 배당을 요구했다는 뜻이 되기 때문입니다.

소멸하지 않은 전세권자의 보증금은 낙찰자가 보전해주어야 합니다.

배당신청을 해서 소멸하는 전세권자의 잔여 보증금은 낙찰자가 보전해주지 않아도 됩니다.

	배당이 보증금보다 작을 때
선순위 전세권자가 배당신청을 한 경우	배당을 받은 후 전세권 소멸 돌려받지 못한 잔여 보증금에 대해 낙찰자에 청구 불가
선순위 전세권자가 배당신청을 하지 않은 경우	경매가 끝나도 전세권 유지 보증금은 낙찰자가 인수

 

 

 

 

경매 물건에 선순위 전세권이 있다면 주의해서 봐야 하는 부분

선순위 전세권은 배당신청을 했을 경우에만 소멸합니다. 따라서 아래의 경우를 잘 확인해야 합니다.

 

①선순위 전세권자가 배당요구기일 이내에 배당신청을 했는지

배당신청은 배당요구기일 전에 신청을 해야 합니다. 이후에 신청한 것은 배당을 신청한 것으로 간주되지 않기 때문에 전세권이 살아있는 상태가 됩니다.

 

②선순위 전세권자가 임차권을 겸하고 있을 경우

전세권과 다르게, 임차권의 경우 경매개시가 되면 자동으로 배당권자가 됩니다.

하지만 이것이 전세권자로서의 배당신청도 같이 된다는 뜻은 아닙니다. 

전세권자는 돌려받을 보증금에 대해 전세권과 임차권이라는 2개의 권리를 설정한 것이고, 이 중 임차권만 배당신청이 되는 상황입니다.
배당금이 보증금보다 크다면 문제가 없지만,

배당금이 보증금보다 작다면 경매 후에 남는 권리는 아래와 같습니다.

임차인 권리		배당금이 보증금보다 작을 경우
선순위 전세권	임차권	전세권	임차권	잔여보증금
배당신청 O	대항력 O	소멸	유지	낙찰자가 인수
배당신청 O	대항력 X	소멸	소멸	소멸
배당신청 X	대항력 O	유지	유지	낙찰자가 인수
배당신청 X	대항력 X	유지	소멸	낙찰자가 인수

여기서 헷갈리면 안되는 것이, 선순위 전세권자라고 해서 반드시 임차권에 대항력이 있는 것은 아닙니다.

전세권은 전입신고가 필요없는 권리이지만

임차권은 전입신고와 점유를 한 상태에서 해야 하는 것이기 때문에 전세권 설정일자와는 다를 수 있다는 것입니다.

 

경매 진행 후 유지되는 전세권이나 임차권은 잔여 보증금을 임차인에게 지불한 후에 소멸등기 신청을 별도로 진행해야 합니다.