계약갱신청구권을 쓰면서 보증금을 감액하는 경우

계약갱신청구권은 전세가가 급격하게 오르던 시기에 생성된 법입니다.

이 계약갱신청구권의 목적은 세입자가 재계약을 할 때 급등한 전세시세로 인해 재계약을 하지 못하고 내쫓기는 것을 막는 것이었습니다.

 

이 계약갱신청구권의 골자는 이렇습니다

 

 

 

1. 세입자는 임대차기간 중 1회에 한정하여 계약갱신청구권을 사용할 수 있다. (보증금 5% 이상 인상한 경우에는 신규 계약으로 취급)
2. 세입자는 계약기만 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 계약갱신청구권 사용을 통보할 수 있다.
3. 세입자는 계약갱신청구권을 사용하면 이전 계약과 동일한 기간으로 계약을 연장할 수 있다. (최소 2년)
4. 세입자는 계약갱신청구권을 사용하면 이전 보증금에서 최대 5% 인상한 금액으로 계약을 연장할 수 있다.
5. 세입자는 계약갱신청구권을 사용하면 계약 연장 기간 중에도 퇴거 3개월 전에 집주인에게 통보하면 계약을 해지할 수 있다.
6. 임대인은 실거주 사유를 제외하고 세입자의 계약갱신청구권 사용을 거절할 수 없다.
7. 계약기만 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 중에 집주인이 바뀌었다면 실거주 사유로도 세입자의 계약갱신청구권 사용은 거절할 수 없다.
8. 계약기만 만료 6개월 이전에 새 집주인으로 소유권 이전 등기가 완료되었다면  실거주 사유로 계약갱신청구권 사용을 거절할 수 있다.

 

전세가가 급등하던 시기에는 이 법은 세입자를 보호해주는 법이 맞았습니다. 집주인 입장에서는 악법이었지만 말입니다.

법 자체도 너무 급하게 나왔기 때문에 추가로 해석본을 내고, 추가설명을 해야 하기도 했습니다.

그렇게 적응이 되나 했는데...

 

새로 나타난 문제점

하지만 요즘 전세가가 내려가면서, 계약갱신청구권의 부작용이 또 나타났습니다.

세입자가 주변 전세 시세에 맞게 보증금을 내리면서 계약갱신청구권도 사용하는 사례가 나타난 것입니다.

 

위의 4번에서 말했든 계약갱신청구권을 사용하면 기존 보증금의 5%까지만 인상할 수 있는데,

내리는 데에는 하한선이 없습니다. 때문에 이런 것이 가능한 것입니다.

 

정리하면 아래처럼 됩니다.

 

 

 

	기존 재계약	묵시적 갱신	계약갱신청구권
협상 기간	계약종료 6개월 전 ~ 2개월 전	계약종료 6개월 전 ~ 2개월 전	계약종료 6개월 전 ~ 2개월 전
협상 방식	협의	서로 연락이 없을 시	세입자 통보
임대차 연장	계약기간 협의 통상 2년	기존 계약과 동일 최소 2년	기존 계약과 동일 최소 2년
보증금 증액 시	증액 제한 없음	기존 보증금의 5% 상한	동결
보증금 감액 시	감액 제한 없음	감액 제한 없음	동결
임대차 종료	임대차 계약기간 만기 시	임대차 계약기간 만기 또는 세입자 통보 3개월 후	임대차 계약기간 만기 또는 세입자 통보 3개월 후
집주인의 재계약 거부	가능	불가 (협의하지 않았으므로)	불가 (기존 집주인 실거주시에만 가능)

 

집주인 입장에서는 전세보증금가격도 문제가 생기고, 기존 계약갱신청구권의 단점도 떠안게 됩니다.

• 기존에는 전세시세가 내려가면 집주인과 세입자가 협상을 해서 가격조정이 되면 더 살거나, 조정이 안되면 집주인은 원하는 가격에 새 세입자를 구하고 기존 세입자는 새 집을 구해서 나갔습니다.
• 이제는 전세시세가 내려가도 가격협상이 안 된 상태에서 세입자가 계약갱신청구권을 사용했으니 일단 더 살게 되고, 보증금은 보증금대로 세입자에게 맞춰서 차액을 반환을 해주거나 심하면 분쟁조정위원회까지 가야 합니다.
• 게다가 계약기간 중 세입자가 나간다고 통보하면 계약 종료까지 해줘야 합니다.

 

집주인은 실거주를 제외하고는 계약연장 거부를 하지도 못하는데 보증금 감액에 대해 협상하지도 못 합니다.

'어차피 세입자 바껴도 보증금은 시세대로 낮아지는 것 아니냐'라고 할 수 있는데,

새 세입자를 받으면서 가격 협상을 할 수 있는 기회가 박탈되는 문제가 있습니다.

 

 

 

집주인은 계약갱신청구권 감액 때문에 단시간에 차액 몇천만원을 구해야 해서 어렵고

세입자는 전세사기 당하지 않을까 걱정해야 해서 어렵고

이래저래 전세에 대해 부정적이게 됩니다.