집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면

전세사기는 집주인이 처음부터 보증금을 돌려줄 생각이 없는 것이고

전세보증금 미반환 사고는 집주인에 전세금을 돌려줘야 하는 시점에 전세보증금을 돌려주지 못하는 사고를 말합니다.

전세사기의 경우에는 처음부터 의도를 갖고 한 것이고, 처음부터 그런 의도였기 때문에 같은 사람에게 동일하게 피해를 입은 사람이 다수가 된다는 차이점이 있습니다.

 

세입자 입장에서야 둘 다 똑같이 보증금을 돌려받지 못하는 것이지만 말입니다.

 

앞에서 저런 설명을 한 것은, 꼭 전세사기가 아니더라도 전세보증금 미반환 사고는 일어날 수 있다는 것을 말하기 위함입니다. 얼마든지 일어날 수 있는 일이니, 그 일이 일어났을 때 어떻게 예방하고 대처할 수 있는지 알아두는 것이 좋습니다.

 

예방법

1. 나쁜 임대인 조회

임대인 조회를 해서 문제가 있는 임대인과는 계약을 하지 않아야 합니다.

최근 국토부에서 발표한 '안심전세앱'에서 임대인 조회가 가능합니다.

 

 

안심전세앱으로 나쁜임대인 조회하기 (tistory.com)

안심전세앱으로 나쁜임대인 조회하기

 

단, 이 방법은 집주인 본인이 직접 조회해서 증명을 해야 합니다.

이전 글에서도 적었듯이 임대인이 불쾌해할 수는 있습니다. 하지만 본인이 당당한 사람은 결국 보여줄 것이고, 그렇지 않은 사람은 보여주지 않을 테니 이런 반응으로 구분하셔도 됩니다.

 

2. 전세보증보험 가입

전세보증보험에 가입하는 방법이 있습니다.

전세보증보험에 가입하면 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 보증보험에서 보증금을 돌려줍니다.

이후 보증보험에서 집주인에게 추징을 해서 돈을 받아가는 구조입니다.

 

전세보증보험은 HUG, 주택금융공사, 서울보증보험 3개 사의 상품이 있고, 상황에 맞는 것을 선택하면 됩니다.

 

 

전세보증금반환 보증보험 3종 비교 (tistory.com)

전세보증금반환 보증보험 3종 비교

 

만약 집주인이 주택임대사업자라면 세입자가 전세보증보험을 들지 않아도 됩니다.

주택임대사업자는 임대보증금 보증에 가입하는 것이 의무입니다.

 

 

임대보증금보증 정리 (tistory.com)

임대보증금보증 정리

 

3. 전세가 아닌 월세계약

보증금이 많이 들어가는 전세, 반전세 계약이 아닌 월세계약을 하는 것도 예방법입니다.

뒤에 쓸 대처에서 나오겠지만, 보증금을 제때 돌려받지 못하면 다음에 이사할 집의 보증금 입금문제와 보증금을 받을 때까지 전출입불가 상황이 발생하는 문제, 임차권등기를 해도 다른 곳으로 이사 갈 돈이 없어 이사가 불가능 한 문제가 있습니다.

 

차라리 보증금 규모가 작은 월세 계약을 해서 만약 문제가 발생해도 일단 내 이사에는 문제가 없도록 한 후에 대처를 할 수 있게 하는 것이 낫습니다.

 

 

대처방법

1. 임차권등기

임차권등기를 하는 방법이 있습니다.

임차권등기는 대항력 유지와 우선변제를 유지하기 위한 것으로, 당연히 전입신고, 확정일자가 되어 있어야 하며 전입신고일자가 기타 다른 근저당/가압류보다 1일 이상 빨라야 합니다.

전입신고와 확정일자, 점유 그리고 대항력 (tistory.com)

전입신고와 확정일자, 점유 그리고 대항력

 

임차권등기를 하게 되면

• 그 집에 살고 있지 않아도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 즉, 이사를 가도 됩니다.
• 경매 진행 시 자동으로 배당신청이 됩니다.
• 임차권등기가 된 집에 이사를 오려는 사람은 없습니다. 그 자체로 집주인에게 압박이 됩니다.

 

2. 분쟁조정위원회

분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

이 조정은 법원의 판결과 동일하게 결과에 대한 강제력이 있습니다.

 

 

하지만 조정에 임대인이 참석하지 않으면 조정이 진행되지 않아 무효가 되고, 위원회가 설치된 곳이 많지 않기 때문에 지방에서는 신청하기 어렵다는 단점이 있습니다.

 

3. 전세보증금 반환소송

결국 끝까지 가면 재판입니다.전세보증금 반환소송을 진행할 수 있습니다.

절차는

1. 내용증명 발송 계약종료 전달 및 보증금 반환 청구
2. 소송진행 소장 접수 및 송달
3. 판결 선고 및 판결문 송달

입니다.
이 판결문을 통해 가압류를 진행하거나 경매진행을 할 수 있습니다.

 

 

만약 소송을 하기로 마음먹었다면 빠르게 진행하는 것이 좋습니다.

법원에서 진행되는 재판이 많기 때문에, 재판 순서가 미뤄질 수 있기 때문입니다.