명도소송 방법 (월세 연체, 진행 후기)

세상에는 나쁜 임대인도 있지만, 나쁜 세입자도 있습니다. 월세를 주는 입장에서, 세입자가 월세를 주지 않고 연체하면 일이 많이 번거로워집니다. 명도소송으로 소송비용도 발생하지만, 소송이 끝나서 집을 돌려받을 때까지 월세를 보증금에서 까야합니다. 만약 보증금이 작아서 깔 수 있는 금액도 없다면 초과 금액을 받아내기도 어렵습니다.

 

저도 월세를 주면서 언젠가는 일어날거라고 생각했던 연체가 실제로 일어났고, 세입자가 잠수까지 타버렸습니다. 세입자가 잠수를 탔으니, 연체한 금액을 낼 리 없다는 결론을 내리고 2개월 분 연체가 되자마자 명도소송을 진행하게 되었습니다.

 

목차
1. 변호사 방문
2. 변호사 수임 (내용증명 발송과 명도소송, 점유이전금지 가처분 시작)
3. 점유이전금지 가처분 판결
4. 점유이전금지 가처분 강제집행
5. 명도소송 판결
6. 명도소송 강제집행
7. 세입자 보증금 반환과 짐 처리

 

1. 변호사 방문

세입자가 2개월 연속 월세입금을 하지 않아, 입금일 다음날 바로 변호사 사무실에 방문하여 상담을 받았습니다.

 

 

 

기본적인 명도소송 절차를 이미 알고 있었으니, 변호사의 설명을 이해하기 쉬웠고, 앞으로 어떻게 해나가야 할지도 금방 정리가 되었습니다. 여기서 상담료만 내고 끝낼 수도 있었고, 변호사에게 사건을 수임할 수도 있었습니다.

 

이제 제가 해야 할 일은 소송을 진행하는 것이었고, 소송을 어떻게 진행해야 하는지만 정하면 되었습니다.

1. 변호사를 수임해서 진행한다
2. 법무사를 수임해서 진행한다
3. 셀프소송을 진행한다

 

비용은 1 > 2 > 3 이었고, 내 시간을 쓰는 것은 3 > 2 > 1 이었습니다.

 

2. 변호사 수임 (내용증명 발송과 명도소송, 점유이전금지 가처분 시작)

제 선택은 변호사를 수임하는 것이었습니다. 
변호사 수임을 선택한 것은 다음과 같은 이유였습니다.

1. 소장 제출 같은 것들을 하기 위해 법원에 왔다 갔다 할 시간이 없었습니다.
2. 법원에서 판결이 나면 판결문 정본을 등기로 보내주는데, 언제 올지 모르는 등기를 집에서 받아 줄 수 있는 사람이 없었습니다.
3. 만약 조정을 진행한다고 해도 참석할 수 있는 시간이 없었습니다.

 

그래서 변호사를 선임했고, 이후의 일들은 변호사를 통해 진행되었습니다.

• 연체사실을 통보하고 지정일까지 월세 미 입금 시 소송을 진행한다는 문자와 내용증명 발송

세입자에게 연체사실 통보

• 명도소송 간 전입세대 변경 방지를 위한 점유이전금지 가처분 신청

점유이전금지가처분 소송 신청

점유이전금지가처분은 등기처리가 되므로, 등록면허세 납부도 진행됩니다.

점유이전금지가처분 등기 신청

• 명도소송

명도소송 신청

 

소송비용은 변호사의 안내를 받아 가상계좌로 입금하는 방식으로 진행되었습니다.

 

3. 점유이전금지 가처분 판결

점유이전금지 가처분 소송을 진행하면서, 보증금을 공탁하라는 명령을 받았습니다.

법원에서 공탁금액을 지정해 주고, 직접 공탁을 하거나 지급보증위탁계약(보증공사 가입) 문서를 제출하라는 내용입니다.

점유이전금지 가처분 담보 제공 명령

 

그래서 변호사의 안내에 따라 SGI서울보증에 지급보증위탁계약을 진행하게 됩니다.

 

 

 

SGI 서울보증 가입

 

그리고 드디어, 점유이전금지가처분 승소 판결문을 받게 됩니다.

점유이전금지가처분 승소 판결

판결문 하단을 보면, '채무자는 그 점유를 타인에게 이전하거나 또는 점유명의를 변경하여서는 아니 된다'라는 문구가 있습니다.

이 문구를 받기 위해 점유이전금지 가처분 소송을 진행한 것입니다.

4. 점유이전금지 가처분 강제집행

점유이전금지가처분의 승소판결이 났으니, 이에 대한 강제집행을 진행해야 합니다. 점유이전금지가처분의 강제집행은 판결문 송달 후 2주 이내에 신청되어야 합니다.

신청은 소유자(임대인)이 직접 법원에 방문해서 신청하거나, 대리인을 선임할 수 있습니다. 대리인 선임 시에는 소유자가 신청 후 위임장을 들고 와 작성해야 하며, 강제집행 현장에서 소유자의 인감증명과 함께 집행관에게 제출해야 합니다.

 

점유이전금지가처분 강제집행

비용과 함께 신청을 넣고, 집행관의 연락을 기다립니다. 법원 집행관의 연락은 바로 오지 않고 시간을 두고 어느 날 갑자기 옵니다.

집행관으로부터 연락이 오면, 준비해야 하는 것들이 있습니다.

• 강제집행 일정에 참가할 수 있게 내 일정 빼기
  • 신청인은 당일에 참석해야 합니다.
• 강제집행 일정에 참가할 수 있는 참관인 섭외
  • 강제집행 신청을 할 때 일정이 넉넉한 사람 2명을 미리 섭외해 두는 것이 좋습니다.
  • 만약 급하다면  부동산에라도 연락해서 도움을 요청해야 합니다.
  • 저의 경우 중개를 맡겼던 부동산에 참관해 달라는 연락을 하였으나, 그 시간에 부동산에서도 계약진행 건이 있어 도움은 받지 못했습니다. 
• 집행관이 안내하는 열쇠공에 연락
  • 강제 개문을 해야 하는데, 열쇠공 연락은 신청인이 직접 하도록 안내받았습니다.
  • 개문 비용은 내부에 사람이 있을 경우에는 출장비만, 사람이 없어 개문할 때에는 번호키/일반 문에 따라 비용이 달라집니다.
• 준비 서류
  • 임대차계약서 사본
  • 전입세대열람
  • 신분증 (신청인, 참관인 모두)
  • 위임장 및 신청인 인감증명(대리인 참석 시)

 

집행 당일, 급하게 참관인을 섭외하여 강제 개문을 진행하였고, 점유이전금지에 대한 고시문을 붙이는 것으로 이날의 일정은 끝나게 되었습니다.

 

점유이전금지가처분 계고장

 

5. 명도소송 판결

연체가 시작된 지 7개월, 소송을 시작한 지 5개월이 지나 명도소송 승소 판결을 받았습니다.

명도소송 승소 판결문

길었던 시간이 지나, 이제 집을 돌려받을 수 있게 되었습니다.

 

6. 명도소송 강제집행

명도소송 강제집행은 점유이전금지가처분과 다르게 정본이 송달된 2주 후에 강제집행을 신청할 수 있었습니다.

점유이전금지가처분 강제집행은 살고 있는 사람에게 별다른 간섭을 하지 않는데 반해 명도소송 강제집행은 살고있는 사람이 거주를 옮겨야 하는 큰일이 벌어지기 때문에 소장을 받고 정리할 시간을 주는 것이지 않나... 싶습니다.

 

이번에도 법원에 가서 강제집행 신청을 했고, 점유이전금지가처분때와 동일하게 준비과정이 진행되었습니다.

명도소송 강제집행에서는 한 가지가 더 추가되는데, 집 내부 세입자 짐을 처리해야 하기 때문에 이 짐을 어떻게 할지 정해야 합니다.

• 당일에 법원에 연계된 창고로 짐을 운반하고 창고료를 지불하거나
• 집 내부에 짐을 그대로 둘 수 있습니다. 이 경우 집이 아닌 외부로 짐을 옮기게 되면 법원 집행관 실에 방문해서 이관신청서를 작성해야 합니다.

창고에 넣든, 집 내부에 그대로 두든, 결국 세입자가 짐을 가져가지 않으면 매각신청을 따로 해야 합니다.

 

저는 마지막으로 한번 더 세입자에게 연락해서 남은 보증금을 줄 테니 짐을 치워달라고 해보고, 그래도 반응이 없으면 창고로 짐을 옮기고 매각신청을 하겠다는 계획을 세웠습니다.

 

만약 창고로 짐을 옮길 경우, 이후 진행 예정사항은 이랬습니다.

 

 

 

1. 창고와 미리 연락하여 짐을 빼는 날을 정하고
2. 주민센터에서 임차인의 주민등록 초본을 떼고
3. 법원 집행관 실에 방문해서 이관신청서를 작성하고 매각 신청을 합니다. (매각신청은 강제집행 15일 후부터 가능)
4. 신청이 끝나면 창고 관리인이 짐을 뺄 수 있게 문을 열어줍니다.
5. 매각진행이 진행되는 2~3개월 간 창고비용을 지불하고, 매각 건을 직접 낙찰받습니다.
6. 매각대금은 창고보관료와 상계처리합니다.

 

7. 세입자 보증금 반환과 짐 처리

마지막으로 연락한 세입자는 통화에 힘이 빠진 목소리로 남은 보증금이 얼마인지, 보증금을 더 줄 수는 없는지 물어보았습니다. 그럴 거면 왜 연락을 안 받고 있었는지...

저는 잔여보증금과 짐을 옮길 비용을 추가로 주기로 하고 짐을 알아서 빼라고 했습니다. 어차피 창고로 옮기고 매각대금을 치를 각오까지 했으니, 그것보다 적게 나가는 것은 상정범위 내였습니다.

 

그렇게 해서 결국 연체가 시작되고 강제집행이 이루어지기까지 8개월간의 분쟁 끝에, 집을 돌려받게 되었습니다.