전세보증보험 가입 주택가격 기준 변경 (126% 적용)

2023년 5월부터 HUG 전세보증보험에 가입할 수 있는 주택 가격의 기준이 변경됩니다.

 

목차
1. 변경 기준
2. 변경 배경
3. 발생할 수 있는 문제점

 

1. 변경 기준

HUG 전세보증보험에 가입 가능한 주택 가격이 기존 공시가격의 150%에서 126%로 변경됩니다.

	기존	변경
HUG 전세보증보험 가입제한	주택가격이 공시가격의 150%	주택가격이 공시가격의 126%

2. 변경 배경

수도권 일대에서 전세사기가 잇따라 발생해서, 세입자가 전세보증금을 잃는 일이 다수 발생했습니다. 이 중에는 다양한 케이스가 있습니다.

• 대항력이 없어 경매 진행 시 보증금을 배당받을 수 없는 경우
• 대항력이 있어 잃지는 않으나 낙찰이 되지 않아 실제로 반환할 수 있는 채무자가 없는 경우
• 전세보증보험에 가입했으나 채무자인 집주인 사망으로 보증보험사로부터 돌려받지 못하고 있는 경우
• 전세보증보험에 가입해서 보증보험사로부터 보증금을 돌려받는 경우

이런 전세사기/전세사고는 보증보험사도 부담이 되기 때문에, 전세보증보험의 부실을 막기 위해 가입 요건을 강화하게 되었습니다.

 

전세보증금반환 보증보험 3종 비교 (tistory.com)

 

 

전세보증금반환 보증보험 3종 비교

 

3. 발생할 수 있는 문제점

이 정책은 문제점을 유발시킬 수 있는 요인들이 있습니다.

• 2023년 공시가격이 2022년보다는 인하될 것이라는 전망
  • 가입이 가능한 주택 금액이 더 낮아집니다.
• 전세사기로 인해 전세를 희망하는 세입자들의 수는 감소하고 있으므로 전세입자 구하기가 어려워져 빌라 임대를 목적으로 하는 매매수요는 감소
  • 빌라 매매 거래 감소로 실거래가격 반영이 어려워지게 됩니다. 
  • 보증보험사는 빌라 실거래가격과 공시가격을 비교해야 하는데, 주택가격은 감정이 어려워 변동이 적은데 공시가격은 줄어드는 현상이 나타날 수 있습니다.

 

이러한 요인들로 인해, 예상되는 문제점들은 이렇습니다.

• 기존 전세입자들의 전세보증보험 연장 문제
• 다음 전세입자를 구하지 못한 집주인의 파산 문제

 

최악의 경우 기존 세입자이 울며 겨자 먹기로 전세보증보험을 가입하지 않고 전세를 그대로 유지하거나, 집주인이 파산을 하거나 둘 중 하나의 결과가 예상됩니다. 집주인이 세입자의 보증금을 그대로 은행에 저축하는 경우는 거의 없고 재투자를 하거나, 본인이 살려는 집에 전세보증금으로 넣는 것이 대부분이기 때문입니다.