집주인 매매할 때 세입자가 승계 거부 시

요즘 전세사기가 많아서인지, 집주인이 바뀌는 것에 대해 걱정을 하는 사람들이 많습니다. 그중에는 집주인이 바뀌는 걸 거부하는 사람들도 있습니다.

 

목차
1. 세입자 승계 거부가 가능한가
2. 세입자 승계 거부 가능 기간
3. 세입자 승계 거부 시 일어나는 일

 

1. 세입자 승계 거부가 가능한가

기본적으로 매매로 인해 집주인이 바뀌면, 매수인은 임대차계약을 승계하게 됩니다.

하지만 임차인(세입자)가 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 승계 거부가 가능합니다.

 

판례. 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는 경우, 이의를 제기하여 임대인과의 임대차관계를 해지한 소송

https://www.law.go.kr/판례/(98마100)

 

 

https://www.law.go.kr/%ED%8C%90%EB%A1%80/%2898%EB%A7%88100%29

결과 : 매매로 인해 새 주인이 임대차계약 승계를 하는 것은 당연하나, 임차인이 원하지 않을 경우에는 강요할 수 없으므로 임대차를 종료시킬 수 있다

 

2. 세입자 승계 거부 가능 기간

임차인(세입자)가 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는,
임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 임차인이 이의를 제기해야 합니다.

 

3. 세입자 승계 거부 시 일어나는 일

세입자가 승계 거부를 하게 되면, 다음과 같은 일들을 처리해야 합니다.

1. 임대인의 매매 거래를 막을 수는 없다

세입자가 승계를 거부한다 하더라도, 임대인의 매매를 막을 권한은 없습니다.

 

2. 임대차계약 종료와 임차보증금 반환

세입자가 승계거부 의사표시로 내용증명을 보낸다는 것은, 임대차계약을 종료하겠다는 뜻입니다. 여기서부터 복잡해집니다.

• 집의 소유권은 새 주인에게로 넘어갑니다.
• 임차인은 승계거부를 했기 때문에 원래의 임대인에게서 보증금을 돌려받아야 합니다.
• 원래의 임대인은 집의 소유권이 없는 상태입니다.
• 따라서 보증금을 돌려받지 못했다고 지금의 집에 임차권등기를 할 수는 없을 수 있습니다. 보증금을 돌려줘야 하는 사람은 원래의 집주인인데, 집의 소유권은 원래의 집주인에게 없기 때문입니다.
• 원래의 집주인이 보증금을 돌려주기를 거부한다고 해도 보증금 반환 채무가 사라지는 것은 아닙니다. 단, 소송을 진행해야 하고 원래 집주인의 재산을 조회하는 등의 절차가 진행되어야 합니다.

따라서 협의로 정상 해지되지 않는 경우, 소송등이 진행되기 때문에 신중히 생각하고 결정해야 합니다. 소송에서 이기면 비용을 돌려받을 수 있으나, 변호사 비용(패소자 부담비용 제외)와 소송시간등은 돌아오지 않기 때문입니다.