세입자가 집주인 동의 없이 재임대를 주었다면

전대차 계약은 기본적으로 임대인이 동의가 필요합니다. 임대인이 동의 없이 세입자가 전대차계약을 한 경우, 어떤 권리관계가 되는지 정리합니다.

 

목록
1. 전대차 관계
2. 임대인 동의 없는 전대차의 효력
3. 임대인이 청구할 수 있는 사항들
4. 전대차 계약 시 주의사항

 

1. 전대차 관계

전대차란, 임차인이 임대인에게 빌린 집을 제3자에게 다시 빌려주는 임대차계약을 하는 것을 말합니다.

 

예시

임대인 A가 임차인 B와 아파트 전세계약을 맺습니다.

임차인 B는 전차인 C와 이 아파트에 대해 다시 임대차를 맺습니다.

여기서, A는 임대인이 되고, B는 임차인이자 전대인이 됩니다. C는 전차인이 됩니다.

A와 B는 임대차계약을 맺은 것이 되고
B와 C는 전대차계약을 맺은 것이 됩니다.

 

2. 임대인 동의 없는 전대차의 효력

민법에 따라, 임대인의 동의없이 임차인은 전세/월세 집을 전대(재임대)할 수 없습니다. 만약 임차인이 임대인 동의 없이 전대를 한 경우, 계약 해지의 사유가 됩니다.

민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)
①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

물론 임대인의 동의가 없는 무단전대라 하더라도 임차인(전대인)과 전차인 사이의 계약은 유효합니다. 하지만 임대인의 퇴거요구를 전차인은 거부할 수 없습니다. 

 

3. 임대인이 청구할 수 있는 사항들

주택의 반환

임대인은 임차인에게 계약해지를 통보하고 주택의 인도, 즉 반환을 요청할 수 있습니다. 또한 전차인에게도 주택의 인도를 요청할 수 있습니다.

 

비용의 반환

임대인은 전차인에게 임대차계약 해지 전에는 무단전대를 이유로 손해배상청구와 부당이득청구를 할 수 없습니다.

판례 : 건물명도등 [대법원 2008. 2. 28., 선고, 2006다10323, 판결]
판시사항 : 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 제3자에게 전대한 경우, 임대인이 제3자에게 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 있는지 여부(원칙적 소극)
판결요지 : 임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용·수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다.

반대로 임대차계약 해지 통보 후 임차인이나 전차인이 주택의 점유를 계속하고 있다면 차임을 지불해야하는 의무가 남아있으므로 손해배상청구나 부당이득반환청구가 가능합니다.

 

4. 전대차 계약 시 주의사항

전대차 전차인 입장으로 전대차 계약을 하게 된다면, 다음 사항을 알아두어야 합니다.

 

전대차 계약서를 쓰기 전 알아두어야 하는 것 (tistory.com)

 

 

전대차 계약서를 쓰기 전 알아두어야 하는 것