지분적립형 주택

이전 글에서, 새 국토부장관이 진행하는 '토지임대부 주택과 환매조건부 주택'에 대해 정리하였습니다.

토지임대부 주택과 환매조건부 (tistory.com)

토지임대부 주택과 환매조건부

이번 글에서는, 국토부장관이 추진하는 또다른 주택 정책인 지분적립형 주택에 대해 정리하겠습니다.

 

지분적립형 주택

원리 주택을 분양받거나 매수를 하면 대상이 되는 주택의 지분을 100% 소유하게 됩니다. 매수인이 2인일 경우, 2인의 지분합이 100%를 소유합니다. 보통 2인의 경우 1인당 지분율 50%를 소유합니다.

 

지분적립형 주택이란, 주택을 분양받거나 매수를 할 때 대상이 되는 주택의 지분을 100%가 아닌 일부만 소유하고 나머지를 공공사업자에서 소유한 주택으로, 점차 매수인의 지분을 늘려서 100% 지분을 소유하도록 하는 주택을 말합니다.

 

지분적립형주택 (공공분양)

• 개인이 분양가의 20~25%지분을 최초 취득. 나머지 지분은 공공사업자가 소유
• 개인이 4년마다 10~15%씩 지분을 추가로 취득
• 이런 형식으로 20~30년간 지분을 취득하여 개인의 지분율이 100%가 됨

지분적립형주택 (임대 후 분양)

• 8년간 임대
• 개인이 분양가의 20~40%지분을 최초 취득. 나머지 지분은 공공사업자가 소유
• 개인이 4년마다 10~12%씩 지분을 추가로 취득
• 이런 형식으로 12~22년간 지분을 취득하여 개인의 지분율이 100%가 됨

 

 

 

지분적립형분양주택 자격

• 자산
  • 부동산 합산 2억 1,550만원 이하
  • 자동차 2,764만원 이하
• 소득기준
  • 전년도 도시근로자 월평균소득의 150% 이하

2019년도 도시근로자 월평균 소득 (tistory.com)

2019년도 도시근로자 월평균 소득

 

의문점

그렇다면, 매수인의 입장에서 개인이 LTV 75% 대출을 활용하여 주택을 사는 것과 지분적립주택의 차이점이 무엇인지 궁금해집니다.

아래는 그 차이점을 나열한 것입니다.

		일반주택 또는 분양	지분적립형 분양주택
소유권	최초	매수인 지분 100% (은행 근저당 75%)	매수인 지분 20~40% 공공사업자 지분 60~80%
	만기	매수인 지분 100%	매수인 지분 100%
발생비용	최초	매수인 현금 25% 은행 대출금 75% 취득세	매수인 현금 25% 원래 분양가에 대한 취득세
	중도 ~ 만기	기간 : 최장 30년 은행 대출 원금 은행 대출 이자 재산세	기간 : 20~30년 매수인의 지분 매입금 재산세 공공사업자 지분에 대한 임대료 (보증금+월세)
매매	가능여부	언제든 가능 분양주택은 전매제한 이후 가능	전매제한 이후 가능하나, 지분 100%상태가 아니면 공공사업자 동의 필요
	매매금액 산정	개인이 시세대로 산정	공공사업자가 동의하는 가격으로 산정
	매매금액 분배	개인이 매매금액을 100% 소유	지분에 따라 매매금액을 개인과 공공이 나눈다

내용을 보면, 지분적립형 주택에 대한 단점들이 보입니다.

1. 내 소유의 집이라고 생각하고 분양 받았으나, 실제로 보증금과 임대료를 내야 한다
2. 내 소유의 집이지만 내가 원하는 가격에 팔 수 없다

이렇다면, 굳이 주택을 분양받을 이유가 없어보입니다.

차라리 공공사업자인 LH나 SH에서 소유한 주택을 20년~30년간 무주택자에게 임대를 해주는 것이 나아보입니다.

이 주택을 분양받으면

• 1주택자가 됩니다. 수도권에서는 더이상 청약이 불가능해집니다.
• 임대료를 지불해야 합니다. 내 집에서 살면서 남의 집에 사는 느낌을 가질 수 있습니다.
• 내 것이지만 내가 원하는 시점과 가격에 팔 수 없습니다.

지분적립형 주택의 전매제한은 최장 10년, 실거주의무기간은 최장 5년입니다

또한 지분적립형 주택도 토지임대부 주택처럼 '환매조건부'가 될 수도 있습니다.

 

자신이 아래의 조건에 해당한다면 지분적립형주택에 맞을수도 있을 것 같습니다.

• 분양 받은 주택의 시세가 하락할 것 같다
• 다른 사람들이 주택가격 상승으로 돈을 버는 것에 그다지 관심이 없다
• 해당지역에서 최소 5년 이상 장기 거주할 예정이다

 

지분적립형주택의 분양을 준비하신다면, 위의 내용을 고려하신 후 신청하시기 바랍니다.