주택임대사업자 제도개선 (사실상 폐지)

2021년 5월 27일 더불어민주당 부동산특별조사위원회에서는 주택임대사업자에 대해 사실상 폐지를 발표하였습니다.

저는 주택임대사업자를 등록하지 않아 이번 정책과는 무관하나, 본인들이 이끈 정책을 믿고 따른 사람들에게 뒤통수를 때리는 발표를 하는 것은 할 행동이 아닌 것 같습니다.

 

이번 글은 그 내용에 대한 정리입니다.

 

등록임대사업자 제도

의무 사항

단계	의무 사항	의무 내용	과태료
임대차 계약 시	임대사업자 설명의무	임대의무기간, 임대료 증액 제한, 임대주택 권리관계 사전 설명 의무	500만원 이하
	소유권등기 부기등기 의무	등록 임대주택의 소유권등기에 임대의무 기간과 증액기준응 준수해야 하는 재산임을 부기등기	500만원 이하
	임대차계약 신고 의무	임대료, 임대차계약 사항을 관할지자체에 신고 -미신고 시 임대기간에 포함되지 않음	1,000만원 이하
	표준임대차계약서 양식 사용 의무	반드시 표준임대차계약서 양식을 사용해야 함 -미사용 시 임대기간에 포함되지 않음	1,000만원 이하
임대차 계약 중	임대료 증액 제한 의무	신규/갱신 무관하게 이전 임대료의 5% 까지만 인상 가능 임대료 증액 후 1년 이내 재인상 불가	3,000만원 이하
	임대의무기간 준수 의무	임대의무기간 중 임대를 하지 않거나 본인거주 또는 매매 불가 -단기 : 4년, 장기 : 8년	주택 당 3,000만원 이하
	임대차계약 유지 의무	임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대차계약 재계약 거절 불가	1,000만원 이하
기타	임대사업 목적 유지 의무	오피스텔을 등록임대주택으로 등록한 경우 주거용도로만 사용해야 함	1,000만원 이하
	임대보증금 보증 의무	등록임대주택에 대해 임대보증금에 대한 보증보험 가입 필수	2년이하 징역 또는 2,000만원 이하
	보고·검사 요청 시 협조 의무	관리관청이 임대사업자에 필요한 자료 제출 요청 시 반드시 협조	500만원 이하

* 출처 : 렌트홈

위의 의무사항을 보면, 가벼운 의무사항이 아닙니다.

마음대로 팔수 없으며, 임대차계약을 꾸준히 해야 하고 재계약을 거부할 수 없으며 임대료도 마음대로 올릴 수 없고 사업자와 동일하게 신고를 해야 합니다.

 

혜택 사항

• 종부세 합산배제
• 양도세 중과배제
• 임대소득세 감면
• 취득세 감면
• 재산세 감면
• 건강보험료 감면

그런 의무 사항에도 주택임대사업자를 등록했던 것은 종부세와 양도세 혜택 때문이었습니다.

임대소득세, 취득세, 재산세, 건강보험료의 경우에는 금액이 작기 때문에 큰 혜택은 아니었지만

종부세와 양도세의 경우 금액이 크기 때문에 고려할만한 혜택이었습니다.

 

등록임대사업자 혜택 감소 이력

등록임대사업자는 정권초인 2017년에 혜택을 늘려주면서 권장하였으나, 부동산 정책의 실패로 집값이 상승하면서 집값 상승의 주범으로 지목되면서 지속적으로 혜택을 감소시켰습니다.

• 2018년 9·13대책 : 1주택 이상자가 조정지역내 새로 주택 취득하는 매입임대주택 양도세 및 종부세 부과
• 2020년 6·17대책 : 법인이 ’20.6.18 이후 등록하는 매입임대주택은 양도시 법인세 추가세율 적용 등 

2020. 06.17 부동산 대책 (4. 법인 투자 제한 강화) (tistory.com)

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• 2020년 7·10대책 : 단기 및 아파트 임대주택 제도 폐지 등

2020. 7. 10 부동산대책 (부동산 세금 중과와 임대사업자 축소) (tistory.com)

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임대등록제도 운영 방향 개선

건설임대 : 현행 유지

• 건설임대에 대한 처리는 추후 강구한다고 합니다.
• 건설임대로 안심하면 안됩니다.

매입임대

• 모든 주택유형에 대한 신규 등록을 폐지
  • 2020년 7.10대책으로 단기임대사업자와 아파트 임대사업자를 폐지하였고, 이번 발표로 모든 주택임대사업자가 폐지됩니다.
  • 주택임대사업자의 종료선언입니다.
• 2020.7월 이전 등록한 기존 사업자의 양도소득세 중과배제 혜택 정비
  
  • 양도세 중과배제 혜택을 등록말소 후 6개월간만 인정하고 그 이후에는 정상과세
  • 중과배제 혜택 시한을 말소 이후 6개월로 제한
  • 자진말소 요건인 '의무임대기간 중 1/2을 충족할 것'이라는 조항을 삭제하고 세입자 동의 얻으면 말소할 수 있도록 완화
    
    • 혜택 시한을 말소 후 1년 → 6개월로 변경

구 분	현 행		개 선 안
	자동말소	자진말소	자동말소	자진말소
중과배제 요건	의무임대기간 충족시	의무임대기간 1/2 충족시	의무임대 기간 충족시	요건 폐지 (세입자 동의 要)
중과배제 시한	제한 없음	말소 후 1년 내 양도시	말소 후 6개월 내 양도시

이렇게 정책을 소급적용하여 변경하는데, 공공주택·재개발 사업을 믿고 따르라는 말은 모순입니다.

 

세입자 보호

세입자 미동의로 자진말소하지 못 할 경우, 임대를 낀 채로 양도하기 어려운 문제 등 발생

• LH가 해당주택을 매입하여 공공임대주택 사업으로 흡수
• SH·GH도 참여토록 독려

세입자가 임대주택에 만족하여 등록임대주택 말소를 원하지 않아 자진말소를 못하는데, 이것이 왜 세입자 보호라는 것인지 의문입니다.

LH가 어떤 가격으로 해당 주택을 매입하는 것인지 나와있지 않습니다. 토지강제수용 수준이 아니길 바랄 뿐입니다.

 

 

법적 측면

자동말소의 경우 기한의 이익 단축이 신뢰보호위배라는 문제

• 정책의 변화, 공공복리증대 등과 비교형량할 때 위헌 여지 없음

본인들이 장려한 사업을 최소한의 약속도 지키지 못하고 소급적용하여 폐지하면서 공공복리증대라는 사유를 들이밀고 있습니다.