포괄양도양수 계약 알아보기

일반적인 주택 거래에서는 들어볼 일이 없는 개념이지만,

상가 또는 오피스텔 거래 시에 등장하는 개념이 있습니다.

포괄양도양수계약이 그것입니다.

 

 

 

포괄양도양수계약

일반적인 부동산 매매 시에는 부가세가 발생하지 않습니다.

부동산을 사업자가 매매하는 경우 건물분 부가세가 발생합니다.

• 국민주택 범위를 초과하는 중대형주택
• 오피스텔, 사무실, 상가 등 사업용으로 사용되는 부동산

부동산 건물분 부가세 (tistory.com)

 

하지만 건물분 부가세가 발생하는 부동산 거래에 해당해도, 매도인의 사업상 권리와 의무까지 포괄적으로 승계하는 포괄양도양수 계약일 경우에는 건물분 부가세가 발생하지 않습니다.

포괄양도양수가능여부를 확인한 후,  포괄양도양수 요건에 해당하는 경우는 포괄양도양수 계약으로 진행하는 것이 지출을 줄이는 방법입니다. 물론 포괄양도양수 계약이 불가한 경우에는 부가세를 납부해야 합니다.

 

 

 

포괄양도양수가 될 경우 장점

포괄양도양수계약이 되면 

• 매도인은 부가가치세를 납부하지 않아도 됩니다.
• 매수인은 부가가치세를 별도로 납부, 환급하지 않아도 됩니다.

 

 

 

포괄양도양수 거래 시 주의점

포괄양도양수 계약시에는 특약으로 포괄양도양수 거래라고 명시하고, 별도의 포괄양도양수 계약서를 작성해야 합니다.

 

 

 

포괄양도양수가 가능한 경우

1. 양도자(매도자)와 양수자(매수인)의 업종이 동일한 경우

양도시점에 동일 업종이 유지되어야 합니다.

따라서 거래 시점에는 업종은 그대로 두고 대표자 명의만 변경되어야 하며, 사업 내용이 변경되면 안 됩니다.

만약 식당으로 사용하던 건물을 옷가게로 사용해야 한다면 업종이 변경됩니다. 이러면 포괄양도양수로 진행할 수 없습니다.

 

2. 양도자 양수자간 사업자 유형이 아래에 해당하는 경우

가능여부	양도인(매도자) 유형	양수인(매수자) 유형	비고
가능	일반 과세 사업자	일반 과세 사업자
	일반 과세 사업자	간이 과세 사업자	포괄양도양수 진행 시 매수자는 일반 과세 사업자로 자동 전환됩니다.
	간이 과제 사업자	간이 과세 사업자
불가능	간이 과세 사업자	일반 과세 사업자	매도인이 일반과세자로 전환시 가능

 

3. 양도양수범위는 전체 사업

사업체 중 일부를 제외할 수 없습니다.

• 한 사업체 내에 2개 이상의 사업을 하고 있다면, 그 사업을 모두 양도해야 합니다.

사업체를 운영하는데 필요한 모든 자원은 제외될 수 없습니다.

• 인적자원 (종업원등)
• 설비
• 사업용 차량
• 토지, 건물

자금 (미수금, 미지급금, 외상매출금, 외상매입금)은 제외 가능합니다.

 

 

 

포괄양도양수가 불가능한 경우

사업체 중 일부를 제외하는 경우

• 사업체의 토지, 건물 일부를 제외하고 양도하는 경우
• 임대차계약 내용 중 일부 또는 전부를 승계하지 않고 양도하는 경우
• 매도인이 임차인명도조건으로 건물을 양도하는 경우
• 사업자가 한 사업장 내 둘 이상의 과세사업을 겸업하던 중 특정 과세사업만 포괄양도하는 경우

양도인과 양수인의 사업자 유형이 상이한 경우 (위의 예시에 해당하지 않는 경우)

• 주거용 등으로 사용할 비사업자에게 양도하는 경우
• 부동산 임대업자가 임차인에게 해당건물을 양도하는 경우
• 과세 사업자가 면세사업자나 겸업 사업자에게 양도하는 경우

포괄양도양수 후 매수인이 업종, 유형을 변경하는 경우

• 임대사업자로 포괄양도양수계약 하고 매매한 이후에 매수인이 직접 운영하는 경우
  • 포괄양도양수를 했더라도 이후 불인정됩니다.
  • 매도인이 부가세를 부담하게 됩니다(계약서에 부가세 별도항목 없을 경우)
• 매수인이 면세사업자로 전환하는 경우

 

 

 

포괄양도양수 계약 시 넣으면 좋은 특약

포괄양도양수계약이 불가할 경우 건물분 부가세는 별도이며 부가세는 매수인이 부담한다.
부채와 미납세금은 인수하지 않는다.
계약 시 10년간 일반 과세사업을 유지해야 한다