전세가의 이중가격, 주택임대사업자와 계약갱신청구권

최근 전세시장에 특이한 현상이 있습니다.

같은 아파트 단지 내 전세가가 2배이상 차이나는 경우가 있는 것입니다.

 

아래는 아실(아파트실거래가)에서 본 래미안명일역솔베뉴 아파트의 7월 전세가입니다.

아실은 국토부실거래가를 바탕으로 매매,전세,월세 가격을 한눈에 볼 수 있는 서비스입니다.

 

사진을 보면 같은 59㎡보면 전세가의 차이가 심합니다.

 

21일 전세 7억 5,000만원에 거래된 주택의 과거 전세거래 이력을 보면

2년 전에 비해 3억 9,000만원이 올랐습니다.

 

17일 전세 8억원에 거래된 주택의 과거 전세거래 이력을 보면

2년 전에 비해 3억 8,000만원이 올랐습니다.

 

같은 17일 전세 4억 2,000만원에 거래된 주택의 과거 전세거래 이력을 보면

2년 전에 비해 2,000만원이 올랐습니다.

 

왜 이렇게 가격 차이가 심한 것일까요

층수 차이라고 하기에는

3억 8,000만원이 오른 21일 거래된 전세는 3층이고

3억 9,000만원이 오른 17일 거래된 전세는 20층입니다.

2,000만원이 오른 17일 거래는 7층입니다.

오히려 저층이 더 올랐습니다.

 

이렇게 가격차이가 나는 이유는

2,000만원 오른 전세집이 주택임대사업자의 물건이기때문이거나 계약갱신청구권 때문이라고 보는 것이 타당합니다.

기존 전세가가 4억이고 새로운 전세가는 2,000만원이 올랐습니다.

정확히 5%입니다. 전세가 5% 상승 제한을 받는 것은 주택임대사업자이거나 계약갱신청구권을 사용했을 때 뿐입니다.

임차인의 계약갱신청구권

이 거래는 거래일자를 보았을 때에는 주택임대사업자의 물건이라고 보는 것이 맞습니다.

계약갱신청구권을 사용했다면 계약만료일 이전에 계약을 다시 했을 것이기 때문입니다.

 

 

이 아파트에 주택임대사업자 물건이 얼마나 있는지는 렌트홈의 '임대주택찾기' 서비스에서 확인할 수 있습니다.

 

찾아본 결과, 이 아파트에 등록된 주택임대사업자의 물건은 40건이었습니다.

 

아마도 이 중 하나에서 거래된 전세일 가능성이 높습니다.

 

임대차3법과 여러 주택정책 발표 이후, 이런 현상이 두드러지고 있습니다.

전국 아파트 단지에서는 이런 극심한 ‘전세 이중 가격’이 나타나고 있습니다.

 

여러 주택정책이 발표되면서 전세를 놓았던 집주인들이 자신들의 집으로 돌아갔고

이렇게 집주인들이 좋은 위치에 놓았던 전세들이 사라지고 좀 더 안좋은 위치의 전세들이 늘어나면서

좋은 위치에 있는 전세들의 경쟁에 불이 붙었습니다.

그 결과 전세가가 올랐고, 전세 세입자들은 불안에 떨기 시작했습니다.

 

그리고 임대차3법이 발표되었습니다.

세입자들은 계약갱신청구권을 사용해서 최대 5%만 상승한 전세보증금으로 2년을 더 살 수 있게 되었습니다.

이렇게 되니 기존에 살고 있던 전세 세입자들은 2년간 안심할 수 있게 되었으나

앞서 말한, 집주인들이 돌아오기 시작한 집의 세입자들은 계약갱신청구권도 사용하지 못하고 내쫓기게 되었습니다.

굳이 돌아오지 않아도 되는 집주인들도 전세가 상승분을 반영하기 위해 돌아오거나, 돌아오는 척을 하는 상황도 만들어지고 있습니다.

반대로 계약갱신청구권을 소멸시키시기 위해 돌아오지 않는 집주인도 있었습니다.

 

여기에, 주택임대사업자는 집값 상승의 주범으로 지목되며 혜택을 없애고 강제 말소(특히 아파트)시키고 있습니다.

주택임대사업자 제도개선 (사실상 폐지)

결국 전세 이중 가격의 피해는 새롭게 전셋집을 구해야 하는 세입자들에게 집중됩니다.

지금 계약갱신 청구권을 사용한 세입자들도 문제입니다. 2년 후에는 계약갱신청구권이 없습니다.

인위적인 가격 통제가 시장을 왜곡시켜 결국 세입자 주거 안정을 해치게 된 것입니다.

 

기획재정부에서는 '계약 갱신율이 57%에서 78%로 높아졌다' 주거 안정성이 높아졌다고 하지만, 이는 2년을 미룬 것일 뿐입니다.